Immobiliare e logistica: la crisi si allontana.
Premessa
Nato nel 2006, il Borsino Immobiliare della Logistica è giunto alla sua 17° edizione, sempre con l’intento di contribuire alla promozione e al miglioramento del settore immobiliare logistico e all’aggiornamento sulle dinamiche del mercato.
Lo scopo dell’indagine è approfondire il valore e le caratteristiche degli immobili logistici, fornendo valori di locazione, indicazioni su dimensioni e distribuzione, insieme alla testimonianza di operatori del settore.
Qualche dato interessante: se si confronta l’immobiliare logistico italiano con quello europeo, Milano e Roma si posizionano in coda nella classifica delle prime location, dove Oslo occupa la vetta con 131 €/mq, seguita da Zurigo con 123 €/mq e Mosca con 112 €/mq.
Il range dei valori per le altre città prime, come per quelle italiane, è compreso tra 45 e 80 €/mq.
I contenuti e le novità di questa edizione
Novità di questo Borsino, spiega Neda Aghabegloo, a capo del dipartimento di ricerca di World Capital, accanto ai nuovi look e format, è la rubrica dedicata agli interporti, strutture immobiliari strategiche per posizione e intermodalità.
Nella prima sezione del Borsino si è esaminato il mercato immobiliare logistico a livello nazionale, con attenzione alle prime location italiane, mentre nella seconda si sono analizzate le grandi piazze logistiche europee insieme a quella italiana, al fine di conoscere le pulsazioni di mercato su larga scala e la nostra posizione a livello europeo e globale.
Lo studio non si limita però a numeri e valori, ma desidera arricchire le conoscenze dei lettori sul mondo della logistica.
Speciali di questo numero sono i focus dedicati l’uno a un Paese BRICS, l’altro a un Interporto Italiano.
Si è scelto di approfondire il Brasile in quanto vive oggi un momento particolarmente “florido” nel settore logistico, specialmente nell’immobiliare, e si sono presentati i suoi ultimi importanti sviluppi.
Tra gli Interporti, ci si è focalizzati sull’Interporto d’Abruzzo per conoscere più da vicino questa strategica realtà logistica e le opportunità che offre al settore.
Tema della 17° edizione sono “I Grandi Centri Distributivi”, presentati come nuovi modelli logistici orientati a rispondere all’attuale richiesta del mercato sempre più incentrata sulla domanda più che sulla supply.
L’analisi è realizzata grazie al contributo di esperti come il professore Baker della Cranfield University d’Inghilterra, e di eccellenti centri distributivi.
Il mercato in fase di stabilizzazione e ripresa
Neda Aghabegloo afferma che “Basso costo, alta redditività e posizione strategica rendono senza dubbio le location italiane tra le più appetibili nel settore logistico.
Basti citare a tal proposito l’investimento del gruppo Blackstone, che ha recentemente acquistato un portafoglio del valore di oltre 100 milioni di euro.
L’Italia è un’ottima opportunità d’investimento poiché negli ultimi anni le operazioni di sviluppo sono state pochissime, avendo principalmente costruito sulla domanda (cioè build to suit) e ampi sono quindi i margini di crescita”.
I rendimenti
I rendimenti degli immobili hanno registrano in media, dal 2007 al 2014, un aumento del 13%, con una crescita da 6,9 % a 8 %.
Questa apparente contraddizione è in realtà dovuta alla diminuzione dei prezzi di vendita degli stessi immobili, influenzata anche dalla diminuzione del valore delle aree edificabili.
Nella prima metà del 2014 si è verificato un aumento dei rendimenti nell’immobiliare logistico.
I rendimenti delle prime location italiane raggiungono il tetto massimo di 8,4% a Catania, mentre il minimo si registra a Milano con 7,3%.
Il range più ampio dei rendimenti risulta a Piacenza (da 7,5% a 8,3%) e Catania (da 7,8% a 8,4%).
In tale contesto, gli immobili logistici hanno sicuramente rendimenti più elevati anche in relazione al loro tasso di rischio.
Non si deve infatti dimenticare che una maggiore specializzazione dell’intera filiera logistica condiziona le scelte strategiche degli operatori stessi e richiede maggiori investimenti .
Analisi SWOT: Il mercato immobiliare logistico Italiano
Il sistema italiano (politica, burocrazia, legislazione) costituisce nuovamente la minaccia più comune per gli operatori logistici, che però giudicano l’attuale crisi finanziaria un’opportunità; quest’ultima, al contrario, rappresenta per gli agenti real estate un pericolo.
Per quanto riguarda il sentiment sul mercato, sia operatori che agenti ritengono sia una piaga l’esistenza di immobili logistici sfitti da lungo tempo, dovuti all’alta offerta e alla bassa domanda, così come valutano normale la qualità della maggior parte dei prodotti.
Dichiarano il trend d’interesse da parte degli investitori esteri nel settore logistico il medesimo dello scorso semestre, con un lieve aumento e, mentre i consulenti real estate (circa l’80%) credono sia un’opportunità avere i prezzi degli immobili in Italia inferiori rispetto al resto d’Europa, per gli operatori questo rappresenta una debolezza (57%), considerata la posizione strategica del Paese nel sistema europeo e intercontinentale.
Relativamente, infine, a quale sia l’effetto di Expo sul mercato immobiliare della logistica italiana, l’86% degli operatori dichiarano positivo, mentre il 78% dei consulenti affermano indifferente, e il 22% sostengono comporti un aumento dei prezzi.
Sull’effetto invece dell’e-commerce, l’88% dei player logistici dicono positivo, e più del 50% degli agenti attestano porti un aumento di richieste.
Brasile: il paese del futuro
Il Brasile vive oggi un momento particolarmente “florido” nel real estate logistico.
I più importanti sviluppatori internazionali del settore sono all’opera per realizzare innovativi parchi logistici nelle principali zone industriali di città quali San Paolo e Rio de Janeiro.
Spazi destinati ad attività logistiche quanto di distribuzione, caratterizzate da flessibilità, posizione strategica e superficie estesa, ideali per soddisfare le crescenti richieste di un mercato emergente come quello brasiliano.
Gli edifici logistici presenti in Brasile si caratterizzano per location strategica ed elevati standard qualitativi, e riportano valori di locazione tra gli 80 e i 100 €/mq.
Il Brasile, allo stesso modo di altri grandi Paesi, ha introdotto cambiamenti di vasta portata nel settore logistico, unendo modifiche legislative alla pianificazione di investimenti e incentivi per gli operatori, e creando un’interazione di alto livello tra le parti per agevolare la gestione di tali complessità.
Il Paese latino oggi rappresenta un “lowhanging fruit”, ossia una significativa opportunità in campo logistico sia per il carattere peculiare che per il crescente e repentino sviluppo.
