Premessa
Da poche settimane è uscita la decima edizione de Il Borsino Immobiliare della Logistica, che riporta i dati sull’andamento del mercato degli immobili per la logistica nel secondo semestre 2010: un’istantanea del mercato generata dalla divisione Consulting del Gruppo World Capital, utilizzata da più di 20.000 stakeholder, ad uso e consumo di manager, professionisti, imprenditori o amministratori pubblici chiamati a calcolare e pianificare spesso in situazioni condizionate dalle mutevoli esigenze dei propri interlocutori.

Il Borsino è il risultato dell’analisi che la divisione Consulting del Gruppo World Capital conduce sui dati inviati da una community di oltre 600 rilevatori specializzati, frutto di almeno trenta rilevazioni per ogni campione esaminato.

Questa decima edizione, che si arricchisce di un contributo dedicato al Piano Nazionale della Logistica e di uno dedicato agli immobili ecosostenibili, reca in apertura una nota lieta: dopo 5 anni di attività (la prima edizione risale al novembre 2006), nel novembre 2010 Assologistica ha riconosciuto l’impegno di World Capital per il settore con il premio “Logistico dell’anno”.

In questo articolo riportiamo un’ampia sintesi del contenuto del Borsino, per richiedere la versione integrale invitiamo a collegarsi al sito internet dedicato al Borsino Immobiliare della Logistica

Valori medi di locazione e vendita in Italia
Il secondo semestre 2010 è contraddistinto dall’aumento delle trattative per gli immobili superiori a 5.000 mq: il 23% dei rilevatori, contro il 12% della precedente rilevazione, ha dichiarato che la durata media delle trattative è di tre mesi, mentre il 49% (nel primo semestre 2010 era il 55%) ha indicato in 8 mesi la durata media e il restante 28% (in precedenza era il 23%) riferisce di trattative oltre i 12 mesi.
Per quanto concerne i valori, va detto che il trend di stabilizzazione dei prezzi è sempre in atto, mentre si osserva un sensibile aumento nella forbice dei valori dichiarati, sintomo di come la specializzazione delle imprese logistiche abbia portato anche a richieste di immobili con caratteristiche peculiari.

Il prezzo è sempre più influenzato non solo dalla location e dall’età dell’immobile, ma anche da una serie di fattori di tipologia e struttura che spesso incidono pesantemente sul valore.

Si stima che, per quanto riguarda la percentuale di vacancy, il 22% siano immobili recenti, il 37% siano strutture che, pur essendo in buono stato, non possiedono i requisiti richiesti dal mercato, mentre il restante 41% è costituito da impianti obsoleti, in certi casi ex stabilimenti industriali.

Entrando ora nel dettaglio dei valori, si segnala:

• Locazione
  Il canone di locazione per immobili nuovi al nord, in location come Venezia (+3,09%), Milano (+3,88%) e Verona (+4,44%) evidenzia incrementi significativi, mentre sono poche le realtà che registrano un andamento negativo, come Livorno (-4,55%), Bologna (-2,00%) e Genova (-1,64%), che in questo hanno registrato una tendenza comune anche a Firenze (-3,20%).
  Al sud e nelle isole tutti i valori sono in leggero aumento.
• Vendita
  Il prezzo degli immobili nuovi al nord è trainato da location come Milano (+5,91%) e Bergamo (+4,12%), mentre al centro sono da segnalare Prato (+5,41%) e Roma (+3,77%) come location con i maggiori rialzi.

Andamento del mercato immobiliare estero
Si registra anche all’estero l’effetto di stabilizzazione degli immobili logistici rilevato in Italia, sostanzialmente senza variazioni rispetto all’ultimo rilevamento.

Oslo rimane la location maggiormente costosa, con 124,00 euro/mq anno, e se Milano e Roma sono fra le location che hanno avuto maggiori incrementi nel periodo, Dublino, Vienna e Mosca hanno invece fatto registrare un sensibile trend negativo.

Evidentemente il mercato non si è ancora stabilizzato, complici anche le vicende dell’area libica e del Maghreb, e l’incertezza della situazione politica del nord Africa potrà probabilmente influenzare l’andamento dei mercati nei prossimi mesi, anche se ovviamente tutti per ora stanno ad osservare l’evoluzione con molta attenzione.