13 Dicembre 2010

La trasparenza immobiliare a livello mondiale

Jones Lang LaSalle e LaSalle Investment Management hanno pubblicato il loro 2010 Commercial Real Estate Transparency Index, dal quale risulta che nel 2010 l’Australia è il mercato immobiliare più trasparente al mondo, facendo scendere il Canada al secondo posto.
Mentre un terzo dei mercati immobiliari, considerati globalmente, ha registrato zero cambiamenti o un peggioramento, alcuni mercati sono in controtendenza, e la trasparenza immobiliare continua a migliorare, sebbene in misura modesta, nella maggior parte dei mercati.
Dei 15 mercati che hanno avuto miglioramenti più rilevanti, nove sono in Europa e sei in Asia.
La Turchia è al primo posto fra i mercati con i migliori aumenti nella trasparenza, e progressi sono stati fatti in Cina, India, Polonia, Portogallo, Romania, Grecia e Ungheria.
Diminuzioni nella trasparenza sono state registrate in Pakistan, Kuwait, Venezuela, Dubai e Bahrain; sebbene in questi Paesi il grado di diminuzione sia modesto, l’inversione di tendenza rispetto agli incrementi passati è di rilievo.
Negli ultimi due anni il miglioramento medio nella trasparenza dei mercati immobiliari negli 81 mercati considerati dall’indice si è dimezzato, se confrontato sia con il periodo 2006-2008 che con il 2004-2006.

Tendenze nella trasparenza del mercato immobiliare

Jacques Gordon, Global Head of Strategy di LaSalle Investment Management, il braccio indipendente di fund management di Jones Lang LaSalle, ha dichiarato: «Il 2010 Global Real Estate Transparency Index mostra un rallentamento di rilievo nel progresso della trasparenza immobiliare negli ultimi due anni.
Suggerisce che la recente crisi dei mercati finanziari, economici e immobiliari mondiali ha esercitato un impatto sul comportamento dei mercati, con i protagonisti immobiliari più attenti alla sopravvivenza che ai progressi sul mercato.
È interessante notare che i paesi con il più alto grado di trasparenza negli ultimi due anni sono stati caratterizzati da illiquidità e volatilità, malgrado i loro primi posti nella classifica della trasparenza. Ciò detto, sembra che la trasparenza stia accelerando il processo di ristrutturazione».
Commentando l’impatto della trasparenza sulla competitività delle città, Rosemary Feenan, Head of Global Research di Jones Lang LaSalle, ha detto: «La trasparenza è altamente importante per le strategie d’investimento immobiliare e occupazionale, ma sta anche sostenendo in misura crescente la forza competitiva delle città.
Una trasparenza maggiore è certamente una elemento che aumenterà l’attrazione di una città come sede d’investimenti o di nuove aziende.
La nostra ricerca ha evidenziato che vi è un numero crescente di città dove regolamenti e leggi vengono attuati per dare chiarezza ai mercati; per esempio, in Abu Dabi sono stati annunciati piani per stabilire un sistema regolatore per il mercato immobiliare, ed in Brasile tutte le municipalità devono ora adottare un piano urbano approvato che offra un contesto solido per i futuri utilizzi del territorio».

Feenan ha proseguito: «Il movimento in ascesa nell’indice delle città Cinesi secondarie è in buona parte dovuto ai progressi fatti sulla continuità di implementazione dell’imposta sul reddito, dell’imposta di bollo e dell’imposta sugli apprezzamenti di valore della terra, e similmente le città terziarie dell’India stanno traendo benefici dai miglioramenti nella disponibilità dei dati catastali e da provvedimenti quali l’applicazione costante delle norme tecniche sulle costruzioni.
Questi approcci stanno creando nuova competitività e con la creazione di nuove strategie urbane, specialmente nei mercati emergenti, probabilmente assisteremo ad un’attenzione ancora maggiore ai temi della trasparenza, poiché queste città si stanno dando un gran daffare per competere per i futuri investimenti».

Trasparenza del debito immobiliare

Oltre alle misure originali della rilevazione della performance, dati fondamentali di mercato, veicoli elencati, procedure legali e regolamenti sull’ambiente e sulle transazioni, l’Index 2010 misura per la prima volta due elementi della trasparenza del debito del mercato immobiliare: la quantità e il grado di approfondimento dei dati disponibili sul debito immobiliare commerciale ed il grado di efficacia del monitoraggio, svolto dagli organi di controllo delle istituzioni finanziarie, dei rischi della concessione di prestiti immobiliari commerciali.
In un trend parallelo ai risultati complessivi sulla trasparenza, i livelli della trasparenza del debito variano in misura ampia.
In molti paesi sviluppati, il processo di controllo regolamentare ottiene ragionevolmente risultati elevati, ma non è così per i punteggi sulla disponibilità di informazioni sui mercati del debito.
Nei Paesi meno sviluppati, punteggi per entrambi i parametri sono nel range di semi-trasparenza, o inferiori.
Sebbene i dati sul mercato del debito immobiliare siano abbondanti negli Stati Uniti, in Canada e in Irlanda (tutti paesi con un punteggio ‘1’), questo non è vero in molti altri paesi ad Alta Trasparenza.
Solo poco più dell’89% dei paesi ha ottenuto un punteggio di Semi-Trasparenza, o minore, su questo punto.
Perfino paesi ai primi posti per Alta Trasparenza, quali Francia, Nuova Zelanda e Germania, fanno fatica a fornire ai player del mercato una serie temporale di dati sul debito immobiliare scoperto, sulle scadenze e sulle loro origini.

EMEA e Italia

L’Europa offre della trasparenza un’immagine mista.
Il tradizionale gruppo di punta – Australia, Nuova Zelanda, Regno Unito, Stati Uniti e Canada – è ora stato raggiunto da un numero di mercati europei, fra cui Svezia, Irlanda e Francia.
La Turchia ed alcuni Paesi dell’Europa centrale e orientale (CEE) hanno mostrato buoni progressi, poiché i loro mercati sono stati oggetto di maggiori operazioni internazionali e di conseguenza le questioni legali e il rispetto dei regolamenti si sono allineati con le principali economie dell’UE.

Infatti, i più avanzati Paesi CEE quali Polonia, Repubblica Ceca e Ungheria si sono messi alla pari con i ritardatari dell’Europa occidentale, come l’Italia, che hanno fatto fatica a migliorare la trasparenza nel mercato immobiliare.
Tuttavia, in Russia e in Ucraina i miglioramenti nella trasparenza sono rimasti in stallo nel 2010, un riflesso, questo, della gravità della crisi immobiliare in entrambi i paesi ed un forte contrasto con i forti miglioramenti registrati nel 2008.

Patrick Parkinson, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle Italia, commenta così il risultato dell’Italia: «Negli ultimi due anni la posizione dell’Italia nella graduatoria globale dell’Indice di Trasparenza di Jones Lang LaSalle è peggiorata leggermente, pur confermandosi nel gruppo dei mercati trasparenti.
Come accaduto anche in altri mercati, i fattori che hanno contribuito al leggero rallentamento nel processo di Trasparenza del mercato immobiliare hanno interessato diversi aspetti: dalla negoziazione, sia di vendita sia di locazione, al sistema delle regole e delle valutazioni.

La crisi finanziaria ha ampliato l’effetto di questo deterioramento.
Dal punto di vista dei fondamentali del mercato, invece, l’Italia ha mantenuto la sua posizione nel gruppo dei 20 migliori mercati globali, così come per l’accresciuta disponibilità di misure di performance del mercato.
In merito alle nuove rilevazioni sul debito immobiliare, invece, l’Italia si colloca indietro nella graduatoria rispetto ai mercati Europei soprattutto per quanto concerne la disponibilità di dati sul debito immobiliare commerciale.

Risulta invece migliore il grado di efficacia del monitoraggio di tali dati, svolto dagli organi di controllo delle istituzioni finanziarie, dei rischi della concessione di prestiti immobiliari commerciali.
In questi due anni abbiamo notato che il mercato, soprattutto dal lato degli investimenti, è tornato prevalentemente domestico, e alcuni internazionali che avevano scelto l’Italia negli anni del boom hanno scelto di uscire dal mercato del nostro paese.
Ciò ha fatto fare qualche passo indietro all’Italia in termini di trasparenza nelle negoziazioni, avvenute prevalentemente tra operatori locali e con meno ricorso all’intermediazione di consulenti, cosa che invece nel passato ha aiutato il processo di miglioramento della trasparenza.
L’Italia, comunque, rimane un mercato trasparente e il relativo lento miglioramento del mercato osservato all’inizio di quest’anno potrebbe favorire nuovamente il processo di trasparenza, soprattutto per quanto riguarda il processo delle valutazioni».