Gli immobili nel 2007 secondo LaSalle
Premessa
Presentiamo una sintesi dello studio 2007 sul mercato immobiliare italiano di Jones Lang LaSalle, società di consulenza immobiliare e di gestione di capitali che conduce operazioni in più di 700 città del mondo mediante 170 uffici in 60 paesi.
Il report, uscito nel febbraio 2008 e intitolato Il mercato della logistica nel 2007, è finalizzato a monitorare l’evoluzione dell’immobiliare logistico in Italia.
L’unità immobiliare oggetto dell’analisi è il magazzino logistico adibito allo stoccaggio/distribuzione, in particolare:
- Magazzini logistici
- Centri di distribuzione
- Centri di smistamento
- Magazzini del freddo
Gli immobili in oggetto hanno una superficie superiore a 10.000 mq, un’altezza utile di almeno 6 metri e mezzo e l’anno di costruzione è successivo al 1995.
I dati globali del settore
Secondo Jones Lang LaSalle, nonostante si debba parlare di un mercato in transizione, il 2007 ha segnato una fase positiva per il settore della logistica in Italia, con una domanda in crescita costante e un’offerta meno propensa ad anticipare le esigenze del mercato: rallentano infatti gli sviluppi speculativi e viene ridefinito il timing di quelli pianificati per minimizzare il rischio vacancy. Le stime di fine anno per il fatturato complessivo sono di un 3,8% di crescita rispetto al 2006, raggiungendo quota 4,1 miliardi di euro.
La crescita del settore è legata a diversi fattori:
- Consolidamento dell’industria manifatturiera, soprattutto al nord, e miglioramento dei risultati economici delle grandi e medie imprese;
- Processo continuo di globalizzazione ed accresciuto interscambio con l’Est Europa e il Far East;
- Tendenza crescente verso l’outsourcing logistico, che in Italia ha ancora un grosso margine di aumento rispetto al resto d’Europa;
- Miglioramento delle infrastrutture di trasporto.
Le aspettative di crescita per i prossimi mesi sono comunque legate all’evoluzione dell’economia locale e globale, che vede nella crisi del credito USA e nel costo delle materie prime e dell’energia variabili importanti che potrebbero contenere questa tendenza; per contro, l’outsourcing logistico delle grandi aziende si conferma uno dei principali fattori di sviluppo del settore.
A livello di aree geografiche, se si conferma il ruolo trainante della Lombardia, si rafforza anche la posizione del Triveneto quale crocevia verso l’Est Europa e la Russia, mentre emerge il nuovo ruolo della Puglia come base logistica per i flussi distributivi verso l’area Balcanica e la Turchia.
Le future scelte localizzative degli operatori logistici potrebbero essere inoltre influenzate dalle norme che la finanziaria 2008 ha introdotto per migliorare la mobilità e potenziare le infrastrutture, in particolare per quanto riguarda l’autostrada Salerno-Reggio Calabria, l’intermodalità e il trasporto marittimo.
Domanda e offerta
Nel 2007 sono stati ultimati ed offerti in Italia oltre 730.000 mq di superficie, in leggera flessione rispetto agli 800.000 del 2006.
L’area interessata maggiormente da nuovi sviluppi è stata la Lombardia con il 23%, seguita immediatamente da Piemonte ed Emilia-Romagna con il 21%; rilevanti anche se minori i dati relativi a Veneto (11%), Lazio (12%) e Puglia (12%).
Interessante notare come la percentuale di sviluppi dietro commissione del proprietario utilizzatore sia stata del 13%, in forte diminuzione rispetto al 30% del 2006: questa tendenza potrebbe confermarsi nei prossimi anni a causa dell’attività di outsourcing logistico, che spinge verso l’alto la richiesta di spazi da parte dei fornitori di servizi logistici.
Per quanto riguarda la domanda, l’assorbimento nel 2007 è stato di circa 660.000 mq, con un incremento di quasi il 30% rispetto al 2006 e una percentuale degli owner occupier attorno al 45%.
La Lombardia è stata la regione con il maggiore volume d’assorbimento: in particolare la provincia di Pavia, con quasi il 60% degli spazi assorbiti, seguita da Milano con il 30%.
Al secondo posto l’Emilia-Romagna, con la provincia di Piacenza che assorbe il 50% degli spazi disponibili, mentre per il Lazio, al terzo posto, Frosinone (Anagni) ha assorbito il 70% del totale.
In generale, rispetto al 2006 si è rafforzata la propensione ad acquistare spazi logistici da parte degli utilizzatori finali, in controtendenza rispetto al mercato europeo, maggiormente orientato verso le locazioni.
Dal punto di vista della provenienza di chi ha acquistato, nel 2007 gli italiani costituiscono la maggioranza con il 56% del totale investito (59% del 2006), mentre si è ridotto il peso degli investitori tedeschi ed è aumentato quello degli investitori inglesi.
Anche per quanto riguarda le vendite è stata predominante la quota degli investitori italiani, che si aggiudicano quasi l’80% del totale. Occorre osservare che la conoscenza del territorio e la familiarità con le procedure autorizzative costituisce ancora un vantaggio per i player italiani su quelli stranieri: per questo motivo gli sviluppatori stranieri sono orientati verso operazioni di joint venture con gli sviluppatori locali, maggiormente in grado di interloquire con il tessuto industriale e istituzionale nostrano.
Un’Italia ancora poco sostenibile
L’Italia si mostra ancora poco attenta alla sostenibilità ambientale. Bisogna considerare che il settore dei trasporti costituisce sia il principale consumatore di energia (31% in Europa, 33% in Italia) sia il principale produttore di emissioni inquinanti: ovvio quindi prevedere che il settore logistico sarà in primo piano per quanto riguarda le future ed auspicabili strategie di contenimento dei consumi.
Come è noto, anche l’Italia ha aderito al protocollo di Kyoto, entrato in vigore 2005, il cui scopo è ridurre, mediante un’azione internazionale, le emissioni di alcuni gas ad effetto serra responsabili del surriscaldamento del nostro pianeta.
Per il nostro paese l’obiettivo è ridurre entro il 2012 le emissioni di gas serra del 6,5% rispetto ai livelli del 1990.
Se si considera che ad oggi, anziché diminuire, le emissioni in Italia sono aumentate del 13%, il calcolo è molto semplice: la riduzione da realizzarsi entro il 2012 è di circa il 20%.
Dato che gli aumenti più consistenti sono stati registrati dai trasporti (+27,5%) e dalla produzione di energia termoelettrica (+17%), per rispettare gli impegni di Kyoto si dovrebbe ridurre il consumo di combustibili fossili di circa il 15-20%: per quanto riguarda i trasporti, per l’Italia ciò significa essenzialmente ridurre il trasporto su gomma e potenziare quello marittimo e su ferrovia.
Dal punto di vista dell’offerta immobiliare, dal 2005 è cresciuta l’offerta per soluzioni ecocompatibili (fotovoltaico, bruciatori ad alto rendimento, materiali ecologici, riduzione impatto visivo), ma da parte della domanda c’è ancora una disponibilità limitata ad accettare queste soluzioni a causa dell’investimento iniziale maggiore.
Da ultimo, rimarchiamo l’importanza che avrà in futuro la reverse logistics, ovvero il recupero dei materiali utilizzati nella produzione dei beni di consumo, già normata da alcuni provvedimenti legislativi: ad esempio, la normativa che prevede un nuovo sistema di gestione dei rifiuti prodotti dalle apparecchiature elettriche ed elettroniche (RAEE), con l’obiettivo di raggiungere, entro il dicembre 2008, una raccolta media pro capite di 4 kg di rifiuti, da recuperare o riciclare.
In conclusione…
Secondo Jones Lang LaSalle nel 2008 la domanda di spazi logistici si manterrà forte, sull’onda della necessità di disporre di nuovi centri di distribuzione in grado di ricevere e distribuire i prodotti provenienti dai paesi dell’Europa dell’Est e dall’Estremo Oriente.
Inoltre, indipendentemente da un possibile rallentamento macroeconomico, il fatto che le economie occidentali siano sempre più concentrate sul supply chain management anziché sulla produzione influenzerà positivamente il mercato degli immobili logistici nel prossimo futuro.
Occorre anche rilevare che il trend dell’outsourcing logistico costituirà un altro fattore importante per la domanda di spazi logistici a beneficio degli operatori conto terzi.
