L’andamento del mercato immobiliare secondo Maggi Group: il rapporto 2006
Premessa
Nel mese di marzo 2007 è stata stampata la VII edizione de L’Andamento del mercato immobiliare a Piacenza e in Italia, a cura di Maggi Group Real Estate, per iniziativa di Maggi Agency Service.
Nella premessa a questa edizione, che esamina caratteristiche e tendenze del mercato immobiliare nel 2006, Cesare Maggi, presidente del Gruppo, mette in evidenza che il mercato immobiliare, non solo abitativo ma anche commerciale ed industriale, è «un comparto vivo e in fermento, per il quale si delineano ulteriori margini di sviluppo, soprattutto nel settore della logistica e degli insediamenti direzionali».
Il rapporto di Maggi Group è stato suddiviso in tre capitoli: il primo si intitola Tendenze del mercato immobiliare internazionale ed europeo, il secondo Lo scenario italiano, il terzo Tendenze del mercato immobiliare locale. Di seguito forniamo un resoconto dei dati più importanti.
Il mercato immobiliare europeo
Per quanto riguarda il mercato residenziale, dalla seconda metà degli anni ’90 si è registrato un ciclo positivo.
L’aumento dei volumi di compravendita e delle quotazioni è dovuto soprattutto al basso livello dei tassi di interesse sui mutui ed alla conseguente propensione all’indebitamento per l’acquisto di immobili.
La crescita maggiore è avvenuta in Spagna, con una ripresa del mercato tedesco ed una sostanziale stabilità per quanto riguarda Francia e Belgio.
Il mercato degli uffici registra un aumento della domanda con un rialzo dei canoni che riguarda soprattutto i paesi dell’Est. Nell’ultimo trimestre 2006 su molti mercati sono stati raggiunti i picchi del 2000, con Madrid e Parigi in forte crescita.
L’investimento diretto commerciale in Europa è consistente, con un 2006 che è stato un anno molto positivo per i centri commerciali: 26 nuove aperture, un milione di metri quadrati di nuovi sviluppi nel corso dell’anno, con transazioni per oltre 200 miliardi di euro.
L’Italia si conferma come uno dei principali mercati del settore, oltre ad essere il terzo paese in termini di investimenti dopo Russia e Polonia.
La situazione del comparto industriale è più difficile, anche se il mercato della logistica in Europa centrale ed orientale (Polonia centrale e meridionale e Slovacchia sud-occidentale) ha buone prospettive: anche in vista dell’apertura dei mercati verso il mondo orientale, magazzini e centri di distribuzione sono investimenti molto appetibili.
Il mercato immobiliare italiano
Per quanto riguarda il comparto residenziale, una certa rigidità nell’offerta ha contribuito ad incrementare le quotazioni; si registra un andamento positivo sia per gli investimenti nel recupero abitativo sia per le nuove costruzioni.
Il tipo di abitazione più presente sul mercato è il trilocale (33%), poi il bilocale (24,6%) ed infine l’appartamento con quattro locali (21,9%).
Si registra una diminuzione del tasso di crescita dei canoni di locazione: in parte a causa del ridotto incremento dei salari, in parte a causa della maggiore offerta sul mercato.
A livello nazionale c’è stata una crescita media dell’1,3% per i bilocali e dello 0,6% per i trilocali, mentre nelle grandi città i bilocali sono al +0,3% mentre i trilocali registrano un segno negativo con -0,2%.
Nel settore industriale c’è stato un incremento dell’8,2%, con il 70% del volume d’affari localizzato al nord Italia.
I magazzini si dividono in due tipi: uno da destinare ad uso produttivo, l’altro per uso logistico.
Nel primo caso le domande provengono dalla PMI e dall’artigianato, con richieste che difficilmente vanno oltre i 700 metri quadrati; nel secondo si tratta di spazi destinati all’interscambio, allo stoccaggio ed alla distribuzione delle merci, hanno dimensioni molto grandi e sono situati lungo direttrici stradali importanti.
Il settore commerciale è un mercato rilevante per volume di compravendite, nonostante la crescita tra il 2004 e il 2005 sia stata solamente dell’1,3%. Nello specifico, al nord c’è stata una diminuzione delle transazioni dell’1,1%, mentre al sud un incremento del 6,1%.
Sta aumentando sempre di più il divario fra gli immobili su strade ad alta percorrenza, per i quali c’è una rivalutazione molto forte ed un’offerta scarsa, e quelli situati su strade di scarso passaggio, ormai destinati a trasformarsi in uffici, che sono infatti ricercati soprattutto da professionisti o società di servizi.
In termini di fatturato complessivo, il mercato immobiliare italiano chiude il 2006 con 120 miliardi di euro, segnando una crescita del 3,8% rispetto all’anno precedente, registrando un leggero cambiamento in merito ai pesi dei vari settori: il residenziale infatti, traino storico dell’immobiliare italiano, ha perso qualche punto in favore del non residenziale, avvicinando in questo l’Italia al modello europeo.
I mutui
Confermando una tendenza già in atto tra il 2000 e il 2003, l’accesso al mercato immobiliare è sempre più subordinato all’ottenimento di un mutuo bancario, che, da aiuto marginale, sta diventando lo strumento principale d’acquisto: ad oggi infatti più della metà (il 56,4%) della somma occorrente viene chiesta in forma di mutuo, mentre il tipico livello di prestito rispetto al valore complessivo dell’immobile resta tra il 60 ed il 70%.
Per quanto riguarda la tipologia, il mutuo a tasso variabile ha subito rispetto al 2004 una flessione del 4,10% a causa dell’aumento dei tassi di interesse, crescono i mutui a tasso fisso e rimangono costanti quelli misti o flessibili.
La durata dei mutui si è gradualmente estesa oltre i 26 anni, mentre sono in diminuzione i mutui da 10 a 25 anni: oggi oltre il 49,13% dei finanziamenti richiesti ha una durata superiore ai 21 anni.
Il mercato immobiliare locale (territorio di Piacenza)
Per quanto riguarda il mercato immobiliare della zona di Piacenza, preferiamo rimandare ai dati reperibili in forma molto dettagliata del rapporto curato da Maggi Group.
In questa sede ci limitiamo a notare la prevalenza di grandi superfici destinate alla logistica, una conseguenza naturale delle caratteristiche del territorio di Piacenza, in prossimità delle principali arterie autostradali, ferroviarie e fluviali del nord Italia.
In particolare, si citano i poli logistici di Le Mose (2,5 milioni di metri quadrati), Castel San Giovanni (duecentomila metri quadrati coperti), e Monticelli, in corso di realizzazione.
