Logistica immobiliare in Italia: tendenze e prospettive secondo JLL
Premessa
Questo report, prodotto da Jones Lang LaSalle nel luglio 2009, intende monitorare l’evoluzione del settore della logistica immobiliare in Italia.
In questa edizione si evidenziano i fattori chiave del mercato italiano nel primo semestre 2009 e le principali linee di tendenza attese nel medio periodo.
In questo articolo presentiamo i dati principali, tenendo presente che l’unità immobiliare oggetto dell’analisi è il magazzino logistico di stoccaggio e/o distribuzione con superficie superiore a 10.000 mq, per singoli magazzini o complessi di magazzini (superiore a 5.000 mq per magazzini particolari).
Per maggiori informazioni, rivolgersi a http://www.joneslanglasalle.it
Economic summary
Come previsto nell’ultima parte del 2008, la crisi finanziaria dei mercati globali ha iniziato a riflettersi sull’economia reale ed i risultati dei primi tre mesi del 2009 lo confermano.
L’economia italiana è entrata nella fase recessiva, la diminuzione congiunturale del Pil nel primo trimestre del 2009 è stata pari al 2,6%, corrispondente ad una variazione tendenziale del 6%.
Al risultato hanno contribuito soprattutto la contrazione della produzione industriale ed il calo delle esportazioni, come conseguenza del crollo del commercio internazionale soprattutto nei primi tre mesi dell’anno.
Il tasso di disoccupazione continua a crescere e le previsioni per la fine del 2009 sono di un tasso tra l’8-9% con ulteriore aumento nel 2010.
Il tasso di inflazione rimane basso, intorno all’1% ed il valore atteso per la fine dell’anno dovrebbe confermarlo, se non essere inferiore.
I dati preliminari disponibili per la seconda parte dell’anno sulla produzione sono in miglioramento e lasciano prefigurare il superamento della fase più grave della crisi.
Bisognerà però aspettare la seconda parte dell’anno per avere una conferma della nuova tendenza.
Nella prima metà del 2009, le tendenze emerse nel settore immobiliare della logistica hanno confermato quelle in corso nella seconda metà del 2008:
- Indebolimento graduale della domanda;
- Offerta in aumento alimentata dal rilascio di spazi esistenti piuttosto che dai nuovi sviluppi;
- Canoni in diminuzione sia nelle prime sia nelle secondary locations;
- Mercato degli investimenti fermo, prime yield in forte crescita.
Nella prima parte dell’anno, il driver del settore si è confermato la necessità di razionalizzare/consolidare gli spazi da parte di utilizzatori logistici sia per motivi di ristrutturazione aziendale sia per rispondere a nuove esigenze della supply chain.
Aumentano gli incentivi richiesti dagli utilizzatori e anche il settore della logistica, come quello degli uffici, entra nella fase del ciclo favorevole agli utilizzatori.
Dal lato degli investimenti, la prima metà del 2009 è stata caratterizzata dall’assenza di transazioni di un certo rilievo; è ancora ampio il gap tra domanda e offerta.
Nuove realizzazioni
Secondo le nostre stime, sulla base delle informazioni disponibili sul mercato, nella prima metà del 2009 sono stati completati circa 355.000 mq di nuovi magazzini, di cui l’80% ha già un utilizzatore.
Poco meno di 100.000 mq sono stati realizzati nel primo trimestre dell’anno.
Si tratta di tre sviluppi interamente non speculativi, cioè che hanno già un utilizzatore, concentrati in Emilia Romagna (Parma e Rolo) e Lombardia (Pavia).
Nel secondo trimestre dell’anno sono stati completati ulteriori sviluppi non speculativi, avviati lo scorso anno nelle regioni del Veneto (Rovigo), Emilia Romagna (Parma, Reggio Emilia e Piacenza) e Lombardia (Pavia), per un totale di circa 266.000 mq.
Infine sono stati completati e consegnati sul mercato ulteriori 70.000 mq, completamente disponibili, che hanno interessato il Piemonte (Tortona), la Lombardia (Lodi) e l’Emilia Romagna (Rolo).
Rimangono in costruzione poco più di 230.000 mq di nuovi magazzini che dovrebbero essere completati entro il 2009, di cui disponibili quasi il 40%.
Ciò conferma il trend di rallentamento degli sviluppi speculativi, accompagnato dall’evidenza che non sono stati avviati nuovi sviluppi nel corso della prima metà del 2009, se non quelli già programmati in precedenza e/o già pre affittati.
La concentrazione più elevata dei nuovi sviluppi si è registrata ancora una volta in Emilia Romagna (71%), seguita da Lombardia (11%), Veneto (10%) e Piemonte (8%).
Prosegue, rispetto a quanto osservato nel 2008, il rallentamento nell’attività di sviluppo relativa alle regioni del centro-sud Italia.
Nonostante non siano stati registrati importanti sviluppi nelle regioni del centro-sud, continua ad esistere un interesse nell’area romana.
Nel corso della prima metà del 2009 abbiamo rilevato nel Lazio che un importante gruppo di 3PL internazionale ha avviato la realizzazione di un magazzino logistico all’avanguardia di circa 40.000 mq nella provincia di Roma.
Vacancy
Nella prima metà del 2009 il livello di vacancy è aumentato, soprattutto per il rilascio di spazi occupati da società che non hanno rinnovato il contratto di locazione o che hanno abbandonato per motivi economici e/o per necessità di consolidare i propri spazi a seguito di M&A.
Il valore di superfici sfitte registrato nel primo semestre dell’anno è di circa 860.000 mq, pari ad un vacancy rate del 7,4%.
In realtà la maggior parte delle superfici disponibili ha una qualità bassa e molto probabilmente uscirà dal mercato e/o verranno riqualificate soprattutto se posizionate in buone location.
Il peso dei nuovi sviluppi completati nei primi sei mesi del 2009 sul totale delle superfici sfitte è esiguo: poco meno dell’8% con 70.000 mq.
Rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno, il volume di sfitto è diminuito in Emilia Romagna mentre è aumentato in Lombardia che comunque rimane la regione con il tasso di vacancy più basso in Italia (3,9%), in aumento dal 2% del 2008.
La tendenza osservata in questi mesi evidenzia gli effetti della crisi economica in atto che sta portando molte società a rivedere i propri bilanci.
Come conseguenza alcune società o escono dal mercato o comunque si consolidano, concentrando gli spazi occupati o fondendosi con altre società.
Secondo le nostre aspettative nei prossimi mesi la tendenza del tasso di vacancy dovrebbe confermarsi in linea con quella attuale e potrebbe essere in lieve diminuzione, contenuta dal crescente ricorso alla rinegoziazione dei contratti d’affitto che contengono il rischio di vacancy per gli immobili già occupati.
Assorbimento
La domanda di spazi logistici rimane sostanzialmente in linea con quella registrata nel corso del Q4 2008.
L’assorbimento nella prima metà del 2009 è stato di circa 312.000 mq, in linea rispetto allo stesso periodo del 2008.
Le società, prevalentemente i 3PL, continuano a cercare spazi, spinti da esigenze di rilocalizzazione di spazi obsoleti, verso spazi migliori e nuovi e di consolidamento della struttura esistente in alcuni casi espandendosi in magazzini adiacenti a quelli già occupati.
L’esigenza primaria delle società rimane quella della riduzione dei costi.
È in crescita la tendenza alla locazione temporanea di spazi per magazzini logistici.
I 3PL in genere hanno bisogno di strutture temporanee (dai 6 mesi – se stagionale – ad un anno ) per coprire l’overstocking.
Il peso dell’assorbimento di spazi da parte di owner occupier nei primi sei mesi dell’anno è stimato intorno al 4,4%.
La maggiore difficoltà di accesso al credito insieme alla necessità di ridurre i costi e concentrarsi sull’attività core sta scoraggiando i potenziali acquirenti di magazzini per uso diretto.
Rispetto ai dati regionali, l’Emilia Romagna mantiene ancora la prima posizione come spazi assorbiti (33%) in Italia, prima di Lombardia (31%), Veneto (17%) e Piemonte (13%).
Il Lazio è l’unica regione del centro-sud Italia ad aver fatto registrare una parte di assorbimento (6%).
Si tratta di un pre let che conferma la scarsità di prodotto in questa regione, soprattutto nell’area di Roma, che fa segnalare comunque una domanda costante per questo tipo di prodotto.
Osservando la distribuzione dell’assorbimento per tipologia di utilizzatore, nella prima metà del 2009 la quasi totalità degli spazi è stata affittata dai 3PL (82%) che si confermano i principali utilizzatori di spazi in Italia.
Il peso delle società che hanno scelto di gestire in house le attività logistiche, è ulteriormente diminuito passando dal 40% del 2008 al 13% del primo semestre 2009.
Tra queste società ha prevalso il settore industriale rispetto ai retailer, che avevano rappresentato un peso maggiore nel 2008.
Per i prossimi mesi riteniamo che la pressione della domanda si manterrà stabile e sarà ancora sostenuta dalla necessità di riduzione dei costi e dal conseguente consolidamento delle società logistiche in atto.
Pipeline
Il volume potenziale di nuovi magazzini logistici stimato nella pipeline a metà 2009, attualmente in costruzione e previsto in completamento nel periodo H2 2009-2010, è pari a circa 369.000 mq.
Sul totale di queste superfici, il 33% circa è disponibile per l’occupazione, mentre la maggior parte delle superfici sono state preventivamente affittate ad un utilizzatore.
Relativamente al solo anno 2009, sono in costruzione circa 233.000 mq di nuovi magazzini, che stimiamo saranno immessi sul mercato nella seconda parte dell’anno.
Quasi il 60% di queste superfici non è disponibile ad essere affittato, poiché ha già un utilizzatore (sviluppi non speculativi).
Il totale delle nuove superfici che verranno completate nel 2009 non dovrebbe superare 600.000 mq, circa il 16% in meno rispetto ai nuovi sviluppi completati nel 2008.
Relativamente al volume di progetti pianificati o in corso di pianificazione e che potrebbero essere realizzati nei prossimi due anni (H2 2009-2010), abbiamo stimato ulteriori 180.000 mq, di cui gli sviluppi speculativi rappresentano solo il 34%.
In realtà la probabilità che questi sviluppi vengano avviati è legata in parte alla possibilità di trovare preventivamente un utilizzatore che, almeno per i prossimi mesi sarà difficilmente attesa.
In generale, prosegue la cautela da parte degli sviluppatori di magazzini logistici e la tendenza in atto è quella di non avviare sviluppi speculativi.
Riteniamo che, data la durata di un normale sviluppo logistico (in genere due anni dall’individuazione dell’area alla realizzazione del magazzino) e con i segnali in atto di una ripresa dell’attività economica globale che dovrebbe interessare l’Italia dalla seconda metà del 2010, il mercato potrebbe trovarsi impreparato dal lato dell’offerta di prodotti di buona qualità.
Il totale delle nuove superfici che verranno completate nel 2009 non dovrebbe superare 600.000 mq, circa il 16% in meno rispetto ai nuovi sviluppi completati nel 2008.
Valori
Nella prima metà dell’anno i canoni di locazione hanno iniziato a diminuire in alcune aree e sono rimasti stabili in altre, dove la carenza di prodotto frena una diminuzione dei valori.
A Milano il canone prime registrato nel primo semestre dell’anno è pari a 55 euro mq/a, in diminuzione rispetto al 2008 (-3,5%) mentre a Roma si è mantenuto stabile (poco prodotto).
Riteniamo che nei prossimi mesi a Roma ci sarà una pressione alla riduzione dei canoni conseguente al nuovo prodotto in arrivo sul mercato.
Continua la diminuzione, pur se lieve, dei canoni nelle location secondarie che si attestano su 42 euro mq/a.
Nel corso del semestre, come anche evidenziato per il settore degli uffici, è aumentato il ricorso agli incentivi da parte delle proprietà: maggiore periodo di free rent, fit out e moving cost (la proprietà paga i costi di fit out e/o trasloco al conduttore), step rent.
Sta inoltre aumentando, nei contratti standard (6+6 anni) la richiesta di break option al terzo anno.
Questa tendenza sta tenendo lontani gli investitori dagli immobili per i quali prevale questa tipologia di contratto.
Per i prossimi mesi i canoni di locazione si manterranno sostanzialmente stabili.
Aumenterà ulteriormente il ricorso agli incentivi e la tendenza alla rinegoziazione dei contratti da parte degli utilizzatori.
Le proprietà, come risposta, iniziano ad essere più flessibili poiché avranno come obiettivo principale quello di evitare il rischio di vacancy del proprio immobile.
