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Borsino Immobiliare della Logistica, diciottesima edizione.

24 febbraio 2015
In breve
“Una generale stabilizzazione dei valori e un mercato in lenta ripresa”: lo rivela la XVIII edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – secondo semestre 2014 elaborato da World Capital Group. “Uno scenario che nel complesso si presenta inalterato rispetto ai precedenti mesi, e che altresì attesta una lieve crescita specie nei canoni di locazione”. Eccolo in dettaglio.
Premessa
Il Borsino si propone lo scopo di fornire un quadro del mercato immobiliare logistico e del suo andamento.
Vengono esaminati i cambiamenti che interessano il lato della domanda e dell’offerta, nonché le variazioni dei valori di locazione e di vendita degli immobili esistenti e di nuova costruzione.

Tema della 18° edizione del Borsino è la logistica per il “Food & Beverage”, settore che deve affrontare molte sfide - garantire la sicurezza alimentare, stare al passo con i requisiti normativi e i mandati di conformità, gestire le esigenze dei clienti in continuo mutamento - comprimendo i margini della complessa rete di distribuzione.

La chiave del successo per affrontare queste sfide è un’informazione tempestiva, aggiornata e rilevata in modo efficiente; in questa prospettiva World Capital ha deciso di dedicare questo numero al tema del “Food & Beverage”, e di presentare le ricerche e le nuove tecnologie relative all’argomento.
Al fine di raggiungere questo scopo, il Borsino presenta l’approccio di alcune aziende che della Ricerca & Sviluppo hanno fatto il proprio motore di traino.
Vengono, infine, segnalati eventi e corsi di formazione.



Le piazze logistiche

Come spiega Neda Aghabegloo, Head of Research di World Capital, “tra le piazze logistiche italiane a mostrare un andamento particolarmente positivo nell’ultimo semestre sono Torino, Parma, Caserta e Verona, seguite da Novara, Rovigo e Nola; più sofferenti, invece, Piacenza, Padova, Bergamo, Prato e Sassari. Milano si conferma la capitale dell’immobiliare logistico, con il valore più alto di vendita del nuovo, 910 €/mq, mentre Genova registra la miglior performance nella locazione del nuovo con un canone massimo di 60 €/mq/anno.

Riguardo alla vendita di immobili usati – puntualizza Neda Aghabegloo - la maggior parte delle location evidenzia valori uguali al semestre precedente, eccetto realtà come Trento, Napoli e Palermo, che subiscono un calo del 4%, e Firenze, Prato e Lecce del 3%.
La vendita del nuovo osserva invece un andamento meno positivo, causa l’aumento del tempo di vacancy, e registra il massimo ribasso a Bergamo, Genova e Gioia Tauro (-5%), seguite da Parma, Civitavecchia, Perugia e Prato (-4%); uniche città a evidenziare un’interessante crescita del +6% sono Caserta e Lecce.

Nel caso della locazione - prosegue Neda Aghabegloo - per l’usato si attesta un incremento dei valori in particolare al Nord: Bologna e Rimini troneggiano con +8%, e al sud con + 6% di Caserta; la riduzione più accentuata si verifica invece nelle piazze di Piacenza (-6%), Bergamo (-5%) e Prato (-4%).


Rendimento
Durante la seconda metà del 2014 si sono verificati un aumento dell’offerta e una diminuzione del tempo di vacancy.

Queste variazioni hanno influito sui rendimenti.
Nella maggioranza delle “prime location” italiane, il valore massimo dei rendimenti è lievemente calato rispetto ai primi sei mesi dell’anno, mantenendosi comunque su livelli più elevati dell’anno passato; in particolare, Catania ha registrato la flessione maggiore di -0.5%.

A Torino, Milano, Piacenza e Verona, il calo è stato di -0.3%, mentre a Roma il valore è rimasto invariato, confermandosi 7.9%.
A Genova i rendimenti hanno subito un incremento dello 0.5% rispetto al semestre precedente, e hanno registrato il rendimento massimo più alto tra tutte le “prime location” con 8.5%.

Anche per quanto riguarda i valori minimi, si osserva un leggero calo per le più significative città italiane, con l’eccezione di Roma e di Piacenza, che non hanno variato il risultato raggiunto nel primo semestre del 2014.
Il range più ampio dei rendimenti risulta a Genova (8.5% e 7.4%).


Andamento storico

Nonostante le flessioni che hanno interessato il settore delle locazioni nel mercato logistico dal 2007 sino a oggi, nel secondo semestre del 2014, rispetto al semestre precedente, la situazione sembra mantenersi complessivamente stabile per le sette “prime location” italiane: Piacenza (+4%) e Milano (+2%) registrano risultati leggermente positivi, mentre vengono rilevate diminuzioni per Genova (-5%) e Torino (-4%).

Per quanto riguarda il settore delle vendite, le “prime location” italiane chiudono globalmente il semestre con una lieve flessione negativa a Genova (-5%) e Piacenza (-3%) seguite da Milano (-2%).


Food & Beverage
All’interno dell’analisi del Borsino, Massimiliano Schiraldi, del dipartimento di Ingegneria dell’Impresa di Tor Vergata - Università di Roma,  spiega il rapporto con la Gdo: “Al giorno d’oggi le condizioni del mercato obbligano i players della grande distribuzione a incrementare l’efficienza e l’efficacia dei loro processi, e molte aziende hanno già iniziato a capire come lo sviluppo di una supply chain competitiva sia più una questione di sopravvivenza che una scelta.

In particolare, nel settore food and beverage (F&B), la globalizzazione sta spingendo le aziende verso un obiettivo molto impegnativo: aumentare la gamma di prodotti più nuovi, più freschi e di qualità maggiore, garantendo, al contempo, un eccellente livello di servizio per i consumatori, i quali hanno però una crescente imprevedibilità nel comportamento d'acquisto.

Questo costringe le imprese F&B ad adeguare rapidamente le loro strategie di approvvigionamento e le loro configurazioni a condizioni di mercato instabili, e ad innovarsi continuamente all’interno del contesto socio-tecnologico.
In particolare, lo shopping elettronico sta diventando sempre più diffuso e il comportamento d'acquisto dei consumatori sta cambiando, influenzando profondamente le strategie e le operazioni di vendita al dettaglio.

In questo contesto, allineare la struttura della distribuzione fisica con le esigenze dell’acquisto su internet diventa un’operazione strategica.
In passato molte aziende, riconoscendo le opportunità fornite dal commercio in internet, hanno provato a riprogettare le loro SC passando da un tradizionale approccio “push” a uno “pull”. Questa mossa è stata, a volte, compiuta dalle aziende incautamente.

Uno degli errori che molti alimentari on-line hanno commesso è stato quello di cercare di adattare le loro operazioni alla nuova opportunità tecnologica, trascurando la strategia di SC originaria e il loro vantaggio competitivo.

Il nostro obiettivo è ora colmare il divario tra teoriche tassonomie o modelli astratti di Operations Research (OR) e i concreti problemi di progettazione di SC incontrati dai manager della logistica, che hanno bisogno di immettere la loro società di vendita al dettaglio F&B sul web market mantenendo un allineamento coerente con la strategia della propria azienda.

Abbiamo seguito un ciclo di ricerca deduttivo/induttivo, che unisce letteratura e casi studio; ciò che è stato compreso dall’approccio a questo caso studio viene presentato in aggiunta alla proposta di una struttura a sei fasi utile a supportare la progettazione di una supply chain competitiva della vendita al dettaglio nell’industria F&B”.

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