La categoria catastale e l’impiego concreto di un locale non sono sufficienti a dimostrarne la destinazione d’uso legittima. A stabilirla è la documentazione urbanistico-edilizia che ha autorizzato la costruzione dell’immobile e le sue successive trasformazioni.

Il principio è stato ribadito dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4620 dell’8 giugno 2026, relativa a un poliambulatorio insediato in locali che, nell’ultimo titolo edilizio rilevante, risultavano ancora destinati a magazzino.

Il caso dei locali trasformati in poliambulatorio

La controversia riguardava alcuni spazi al piano terra di un fabbricato. Il Comune aveva rilasciato una sanatoria relativa alla rappresentazione grafica di alcuni impianti e aveva dato riscontro positivo alla segnalazione certificata per l’agibilità.

Il condominio e alcuni proprietari dello stabile avevano però contestato i provvedimenti. L’ultima concessione edilizia utile, risalente al 2002, aveva modificato la destinazione soltanto di alcune porzioni dell’edificio, mantenendo come magazzino proprio l’area successivamente utilizzata per l’attività sanitaria.

Il TAR Liguria aveva annullato gli atti comunali. Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello delle società interessate, confermando che non era stata dimostrata l’acquisizione di una diversa destinazione urbanisticamente legittima.

Perché la categoria catastale non è sufficiente

L’articolo 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 collega lo stato legittimo dell’immobile ai titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e gli interventi successivi. L’articolo 23-ter stabilisce inoltre che la destinazione d’uso è quella risultante dalla documentazione utilizzata per ricostruire tale stato.

I dati catastali possono contribuire alla verifica soltanto in situazioni particolari, come nel caso di immobili realizzati in periodi nei quali non era richiesto un titolo edilizio oppure quando esiste un principio di prova di un titolo non più reperibile.

Al di fuori di queste ipotesi, il catasto descrive la situazione dell’immobile, ma non modifica né sostituisce la destinazione stabilita dai titoli edilizi. Un accatastamento storico in una determinata categoria non può quindi regolarizzare autonomamente un cambio d’uso mai autorizzato.

Quando un magazzino può essere una pertinenza

La decisione affronta anche il tentativo di qualificare il magazzino come pertinenza dei negozi presenti nello stesso edificio. Questa interpretazione è stata esclusa perché non risultava provato un collegamento funzionale stabile tra gli spazi e perché la superficie del magazzino era sproporzionata rispetto a quella delle unità commerciali.

Per essere considerato una pertinenza urbanistica, un locale deve avere carattere realmente accessorio ed essere dimensionalmente proporzionato al bene principale. La semplice vicinanza fisica o l’utilizzo a supporto di un’altra attività non sono sufficienti.

Le verifiche per immobili logistici e industriali

La pronuncia assume rilievo anche per magazzini, depositi, piattaforme logistiche e immobili industriali interessati da compravendite, locazioni, ampliamenti o riconversioni operative.

Prima di utilizzare un deposito come ufficio, spazio commerciale, laboratorio o ambiente destinato ad altri servizi, è necessario ricostruire la sequenza dei titoli edilizi relativi alla singola porzione dell’immobile. La verifica non può limitarsi alla visura catastale, alla destinazione indicata nei contratti o all’uso consolidato nel tempo.

Anche l’agibilità o precedenti provvedimenti comunali non sostituiscono il titolo richiesto per il mutamento della destinazione d’uso. In assenza di una destinazione legittimamente assentita, occorre valutare la procedura edilizia applicabile prima di avviare o trasferire l’attività.

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