L’automazione dei magazzini sta modificando non solo le operations, ma anche il mercato immobiliare logistico europeo. È quanto emerge da una ricerca pubblicata da Prologis, secondo cui la crescita dell’automazione sta sostenendo la domanda di spazi logistici moderni in tutta Europa. Le aziende stanno investendo in tecnologie capaci di migliorare produttività e continuità operativa in un contesto segnato da due fattori molto concreti: scarsità di manodopera e disponibilità sempre più limitata di aree edificabili. Nel 2025 circa il 30% degli spazi logistici moderni integrava una qualche forma di automazione. Cinque anni fa la quota oscillava tra il 20% e il 25%. Un incremento che racconta bene come robotica e sistemi intelligenti stiano diventando parte della struttura ordinaria del magazzino contemporaneo, soprattutto nei nodi distributivi più evoluti.

Robot mobili e sistemi modulari: perché stanno crescendo più rapidamente

La ricerca evidenzia che la crescita è trainata soprattutto dalle tecnologie di automazione flessibile.

In particolare:

• robot mobili autonomi (AMR);
• veicoli a guida automatica (AGV);
• sistemi modulari integrabili nelle operations esistenti.

Si tratta di soluzioni considerate più compatibili con immobili in locazione e meno invasive rispetto agli impianti automatizzati tradizionali. Un dettaglio tutt’altro che secondario. Molti operatori logistici oggi lavorano in edifici che devono mantenere elevata adattabilità operativa, soprattutto nei settori legati all’e-commerce, alla distribuzione omnicanale e ai flussi stagionali. In questo scenario, investire in automazione rigida può diventare un vincolo. I sistemi modulari, invece, permettono di aumentare capacità di movimentazione e produttività senza trasformare completamente l’infrastruttura esistente.

Molto più limitata resta invece la diffusione dei sistemi di stoccaggio e prelievo completamente automatizzati. Secondo Prologis, la loro presenza riguarda appena il 3%-5% dei magazzini. Pesano i costi iniziali elevati, la minore flessibilità e i requisiti tecnici richiesti dagli edifici. In pratica, sono soluzioni che funzionano molto bene in contesti altamente standardizzati, ma meno adatte a supply chain che cambiano rapidamente struttura e volumi.

Locazioni più lunghe e canoni più alti per gli immobili automatizzati

Uno degli aspetti più interessanti dello studio riguarda l’effetto dell’automazione sul real estate logistico. Gli immobili utilizzati da aziende che adottano sistemi automatizzati mostrano indicatori nettamente differenti rispetto agli edifici tradizionali.

Secondo i dati raccolti da Prologis:

• la probabilità di rinnovo dei contratti aumenta in doppia cifra;
• la durata media delle locazioni cresce di circa un anno;
• i canoni risultano superiori del 10% rispetto a immobili comparabili non automatizzati.

In sostanza, il mercato attribuisce un valore crescente agli edifici capaci di sostenere automazione, sensoristica e flussi ad alta intensità operativa. Questo sta creando una distinzione sempre più evidente tra immobili logistici moderni e strutture meno aggiornate dal punto di vista tecnologico.

La ricerca sottolinea anche un altro elemento: il rischio di obsolescenza legato all’automazione appare ancora limitato, soprattutto per le strutture progettate per integrare sistemi flessibili e aggiornabili nel tempo.

Italia: supply chain più variabili e automazione sempre più distribuita

Secondo Prologis, anche in Italia l’evoluzione delle supply chain sta modificando rapidamente l’organizzazione delle operations logistiche. Le aziende si trovano a gestire una maggiore variabilità della domanda, livelli di servizio più elevati e flussi meno prevedibili rispetto al passato. In questo contesto l’automazione viene utilizzata come leva per migliorare performance e capacità di risposta.

Marco Colombo, vice president Southern Europe leasing & customer experience lead di Prologis Italia, sottolinea come le soluzioni flessibili risultino particolarmente rilevanti perché consentono agli operatori di aumentare produttività e capacità di movimentazione mantenendo al tempo stesso elasticità operativa. Ed è probabilmente questo il dato più interessante dell’intera ricerca: la diffusione dell’automazione non sta andando verso strutture totalmente rigide e iper-specializzate, ma verso modelli più adattabili.

Le previsioni guardano ancora più avanti. Entro il 2035, fino al 50% dei magazzini moderni potrebbe integrare una qualche forma di automazione. A trainare questa crescita saranno soprattutto le tecnologie flessibili, considerate oggi le più adatte a una diffusione su larga scala nel panorama logistico europeo.

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