LIUC Business School: un’analisi sulla logistica di magazzino in Italia
La rivoluzione dell’e-commerce ha modificato stili di vita e abitudini dei consumatori, ma non solo.
Lo tsunami partito da Seattle, Washington, USA (leggi alla voce Amazon) ha investito anche il mondo della logistica, tanto quella internazionale, quanto quella dell’ultimo miglio.
Migliaia di articoli viaggiano su navi, treni, aerei, camion e furgoni da una parte all’altra del mondo fino ad arrivare alla soglia di casa propria.
La mobilità è cambiata, insomma, ma non solo.
Gli stessi oggetti devono essere stoccati, conservati senza rischio di deperimento e soprattutto essere disponibili rapidamente per il trasporto.
Questo concetto si ripercuote sullo spazio che gli operatori logistici internazionali necessitano per poter svolgere il proprio lavoro nel miglior modo possibile, garantendo la qualità di ciò che viene venduto.
Insomma, i magazzini ritornano al centro della supply chain, acquisendo un’importanza sempre più pressante in termini di disponibilità e qualità.
Lo studio nella Logistica 4.0
Proprio sull’analisi del mercato della logistica di magazzino in Italia si è focalizzata una recente ricerca del LIUC, il Libero Istituto Universitario Carlo Cattaneo, che nei soli primi sei mesi di attività ha censito oltre 2 milioni di metri quadrati, corrispondenti a più di 100 magazzini.
Un’attività nata dall’idea del professor Fabrizio Dallari, Direttore del Centro sulla Supply Chain, Operations e Logistica della LIUC Business School, che ha deciso di creare OSIL, l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico sviluppato dallo stesso Centro e dai suoi collaboratori.
Si tratta di uno strumento indispensabile per riuscire a conoscere e analizzare il livello di qualità dei magazzini stessi in una valutazione di immediata lettura visto l’utilizzo, come negli hotel, delle stelle (da 1 a 5) per giudicare la qualità degli stessi.
Un modello di lettura semplice ma non banale, sviluppato grazie alla collaborazione dei principali player del real estate tra cui GSE, Engineering 2K, Logistic Line, P3, Prologis, Techbau e World Capital e che ha ricevuto la valutazione e la validazione da parte dei principali operatori logistici operanti in Italia.
Logistica per l’e-commerce: i risultati
“Le prime risposte a cui siamo arrivati sono 
decisamente incoraggianti, e parlano chiaro: negli ultimi dieci anni la qualità dei magazzini di logistica presenti in Italia è notevolmente migliorata. Questo anche grazie alle spinte derivanti dai nuovi player dell’e-commerce e dal settore retail”, dichiara il professor Dallari.
Un dato estremamente interessante: il commercio online ha sì aumentato la richiesta di immobili, ma senza diminuire la qualità degli stessi, anzi, innalzandola.
L’estremo “alto” della valutazione vede una piccola percentuale di magazzini eccellenti, solo il 10%, ma è estremamente ampia la platea di quelli a quattro stelle, circa uno su due, il 50%.
Un risultato che avvalora la tesi per cui sono gli stessi operatori logistici analizzati nei primi sei mesi del 2018 da OSIL a richiedere spazi sul mercato real estate di grande qualità, questo proprio per offrire standard sempre più elevati agli stessi committenti (e di conseguenza ai clienti finali, naturalmente).
Gli ambiti della valutazione della qualità
Location, aree esterne, struttura dell’edificio, dotazioni interne.
Sono queste quattro le categorie oggetto del modello di valutazione del magazzino.
Da questo punto di vista i primi 100 magazzini della graduatoria fanno segnare un punteggio medio dell’80% per la localizzazione, dell’82% per le aree esterne come il piazzale di manovra e le baie di carico, del 70% per la struttura dell’edificio e del 62% per le dotazioni interne.
Le richieste sono diverse anche a seconda che si sia committenti od operatori logistici: nel primo caso a essere prediletti sono gli aspetti strutturali dell’immobile e le dotazioni del magazzino, mentre nel secondo viene analizzata con maggiore cura la location, dettaglio direttamente correlato al costo di distribuzione delle consegne finali.
Ci sono tuttavia aspetti ancora migliorabili, in particolare le dotazioni interne, per le quali è richiesta un’attenzione più marcata per le tecnologie di costruzione e gli impianti.
Da questo punto di vista, attraverso il modello di valutazione presente online e fruibile gratuitamente attraverso il sito della LIUC Business School, è possibile conoscere le aree prioritarie su cui intervenire per migliorare la qualità dell’magazzino.
Come migliorare il magazzino?
L’Osservatorio OSIL ha rilevato e dimostrato come il 69% degli immobili abbia come funzione prevalente quella di stoccaggio e distribuzione delle merci, sulla scorta delle necessità degli operatori di logistica che lavorano per committenti attivi nel commercio online.
Poco più di un immobile censito su due (l’11% circa) viene utilizzato come transit point e piattaforma di trasporto.
Il resto della platea dei magazzini (il 20%) viene invece usato ibridamente, in particolare a causa di caratteristiche che non permettono di associare l’immobile a una delle due categorie sopracitate.
“Attualmente in Italia c’è una carenza di spazi, testimoniata anche da un tasso di vacancy, cioè di spazi vuoti all’interno di un immobile, che si aggira intorno al 40% e che interessa principalmente quelli di maggior pregio. Per superare questo problema nei prossimi cinque anni si prevede un deciso incremento delle superfici coperte dedicate al magazzino. Gli operatori logistici, che sono in continua crescita con incrementi del fatturato annuo di oltre il 5%, sono infatti alla continua ricerca di spazi di elevata qualità e pregio”, evidenzia ancora il professor Fabrizio Dallari.
Il ruolo di OSIL e della sua osservazione della qualità degli immobili non si fermerà ai primi sei mesi del 2018, ma proseguirà con un aggiornamento a ogni semestre, con l’obiettivo di raggiungere i 20 milioni di mq coperti (pari a circa il 50% del parco immobiliare installato in Italia da operatori del settore logistico).
Siamo dunque di fronte a uno strumento sempre più utile non solo per le analisi in sé del settore immobiliare, ma anche per orientare in questo mondo chiunque abbia la necessità di approcciarsi al mondo del trasporto logistico.
