Gli investimenti in immobili commerciali nel 2010 secondo Jones Lang LaSalle
Premessa
Jones Lang LaSalle, società di consulenza professionale e finanziaria, specializzata in servizi immobiliari e gestione di capitali per proprietari, utilizzatori e investitori in tutto il mondo, ha fornito alcune previsioni sugli investimenti in immobili commerciali nel 2010.
Presentiamo ai lettori di Logisticamente.it questo primo rapporto, che nonostante l’umore decisamente più positivo rispetto ai mesi precedenti, mette in evidenza che il mercato apparirà ancora discontinuo, con eventi apparentemente contraddittori.
Le previsioni
Jones Lang LaSalle prevede che il 2010 non sarà un anno facile per gli investitori in cerca di investimenti, vista la ripresa economica non uniforme nei paesi europei; è quanto emerge dal nuovo rapporto pubblicato il 13 gennaio, Capital Markets Outlook 2010 – Uneven Terrain.
Gli investitori avranno difficoltà ad assicurarsi un prodotto, ad identificarne il valore e a stabilire livelli di prezzo.
Nel 2010 molti investitori e molte banche dovranno ancora risolvere problemi pregressi, mentre l’argomento dei rifinanziamenti rimane una grande preoccupazione.
Chris Staveley, Direttore European Capital Markets di Jones Lang LaSalle, ha detto: «Nel 2010 in Europa il volume degli investimenti rimarrà basso, confrontato con le tendenze di lungo periodo; tuttavia, prevediamo un aumento fino al 20% rispetto al 2009, riportandoci ai livelli del 2002 di circa 85 miliardi di Euro».
Nonostante i mercati degli utilizzatori siano rimasti deboli, e riteniamo che rimangano tali anche quest’anno, vedremo una quota crescente di capitali interessata al settore immobiliare.
L’obiettivo principale di questi capitali rimarrà concentrato su immobili prime, solidamente locati.
A causa della mancanza di opportunità adeguate, potremo assistere ad una spinta verso il basso dei rendimenti dei prodotti prime, come è successo nel Regno Unito nella seconda metà del 2009». Chris Staveley ha continuato: «Quasi ogni aspetto del mercato apparirà discontinuo nel 2010, comprese le riprese economiche, i prestiti concessi dalle banche e la domanda da parte degli utilizzatori, ed il mercato continuerà a mostrare eventi apparentemente contraddittori, come i rendimenti fermi nei mercati dove i canoni continuano a scendere.
Tuttavia, all’inizio del 2010 l’umore è decisamente più positivo, malgrado i notevoli problemi presenti nel settore.
La ragione di ciò è la maggiore chiarezza e sicurezza circa il futuro, un’apparente ripresa economica su scala più ampia».
Nigel Roberts, Chaiman European Research a Jones Lang LaSalle, ha aggiunto: «Nel 2010 i mercati più grandi, Francia e Germania, mostreranno livelli di liquidità più alti che nel 2009; tuttavia, gli investitori saranno molto attenti nel cercare buoni affari e, dato che i prezzi a Londra ed in altri mercati d’investimento primario diventano troppo competitivi per alcuni investitori in questa fase del ciclo, i capitali cominceranno a muoversi in tutta l’Europa.
Probabili beneficiari di questa situazione saranno i paesi del Nord e del Centro Europa, dove mercati specifici possono offrire prodotti prime con fondamenti di mercato in continuo miglioramento».
Nei primi anni ’90 la ripresa del mercato degli affitti seguì con tre anni di ritardo la ripresa del mercato degli investimenti.
Jones Lang LaSalle ritiene che questo ciclo sarà diverso, e quei mercati prime del settore uffici che sono i più avanti nei loro cicli di locazione toccheranno il punto più basso, come Londra, Oslo e Varsavia.
Nigel Roberts ha detto: «Si prevede che i mercati delle locazioni di uffici riprendano più velocemente in questo ciclo, a causa della riduzione del numero di progetti di costruzione, dato che molti sono stati rimandati o cancellati.
In generale nel 2010 la pipeline diminuirà di circa il 30% rispetto al 2009, e questo darà una spinta alla futura ripresa del valore degli affitti.
Sebbene la ripresa della domanda sarà lenta, riteniamo che si sia già raggiunto il punto più basso del ciclo di assorbimento degli uffici.
Nel 2010 si prevede un aumento del 15%, rispetto al 2009, del volume complessivo delle locazioni (nel 2009 è stato il 30% in meno rispetto al 2008), sebbene nei prossimi cinque anni sia improbabile che l’assorbimento si porti almeno sui livelli medi storici».
Jones Lang LaSalle prevede che nel 2010 i canoni degli uffici prime saranno inferiori di circa il 3% a livello generale, ma la lenta ripresa della domanda e le limitazioni dell’offerta creeranno le basi per una diffusa anche se contenuta crescita del mercato degli affitti nel 2011.
Faranno eccezione a questa tendenza i mercati che hanno visto maggiori variazioni durante la crisi, alcuni dei quali potrebbero vedere un rialzo più significativo dovuto alla scarsità dell’offerta.
Spazi immobiliari di buona qualità, in zone di lusso e in centri commerciali saranno ancora molto ricercati.
Il settore sarà elastico, e sebbene gli affitti high street vedranno una decrescita di circa il 2% nel 2010, alcuni mercati come Amburgo, Londra e Monaco costituiranno un’eccezione e prevediamo per essi una crescita dei canoni. I canoni dei centri commerciali prime in tutta la regione rimarranno stabili.
Le banche hanno oggi maggiore chiarezza sulla propria strategia immobiliare rispetto all’inizio del 2009, e questa situazione migliorerà senz’altro nel 2010.
Una strategia più chiara significa che esse cominceranno a sfruttare l’occasione per iniziare un’offerta costante di immobili vendibili sul mercato.
Sebbene questo processo sia già iniziato, prevediamo che nel 2010 sarà maggiore il flusso di beni controllati dalle banche offerti sui mercati di tutta Europa.
