Premessa

Un’Italia divisa in due. E’ quanto emerge dai dati di locazione e di vendita nella quindicesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – primo semestre 2013.
Mentre il Nord Italia mantiene valori stabili, infatti, il Sud “subisce un’inflessione nei prezzi”.

Secondo World Capital, che ha condotto l’analisi, “il mercato ancora si confronta con la situazione economica globale che condiziona gli investimenti dal 2011”.
Il fenomeno costante di “riallineamento dei prezzi” si protrae nel primo semestre 2013 ed è accentuato in alcune aree dove canoni e prezzi sono da tempo molto competitivi.

Nella prima parte del Borsino relativa al mercato italiano nel primo semestre 2013, l’analisi si concentra sui vari aspetti delle interazioni che si svolgono sia nella vendita che nell’affitto, tra cui la durata delle negoziazioni fra le parti, i maggiori tagli richiesti dagli operatori, le dinamiche di mercato e l’offerta e la domanda. Nella seconda parte, il Borsino guarda anche ai mercati logistici europei.

L’analisi SWOT, poi, raccoglie le informazioni da diversi gruppi immobiliari, per poter analizzare qualità, opportunità e considerazioni in riferimento al mercato logistico italiano.

Il tema principale del Borsino 2013 è la “sostenibilità delle filiere agroalimentari”, percepite non solo come opportunità ma sempre più come necessità.

La creazione di una catena di approvvigionamento alimentare globale sostenibile ed equa e di un sistema operativo rispettoso delle caratteristiche del settore, apporta infatti un valore aggiunto alle aziende. World Capital ha intervistato i responsabili di alcune di queste aziende, per conoscerne l’opinione sul tema.

Riportiamo, quindi, un’ampia sintesi del contenuto del Borsino, mentre per richiedere la versione integrale invitiamo a collegarsi al sito internet dedicato al Borsino Immobiliare della Logistica www.wolrdcapital.it/borsino

Valori medi di locazione e vendita in Italia

La durata media delle trattative concluse nell’ultimo semestre viene indicata in oltre 12 mesi (46%) e in 8 mesi (44%), mentre per il 10% in 3 mesi.
Per quanto riguarda i tagli, gli operatori richiedono principalmente quelli oltre i 5000 mq (per il 48%), seguiti da quelli tra i 1000 e i 5000 mq (26%) e da quelli sotto i 1000 mq (25%).
Il tasso di sconto applicato al prezzo di partenza è principalmente minore del 20% (per il 64%), seguito da un tasso tra il 10 e il 20% (per il 19%), e maggiore del 10% (per il 17%).

La fascia dei valori di locazione per gli immobili nuovi e usati è caratterizzata da una forbice tra i valori registrati al Nord e al Sud.
La domanda di immobili è trainata dalle città di Genova, Firenze, Prato e Nola, con una domanda media, mentre l’offerta è alta nelle città di
Napoli, Nola e Caserta, e medio-alta a Novara, Torino, Piacenza, Genova, Rimini, Rivalta Scrivia, Gioia Tauro, Olbia e Cagliari. Le dinamiche
provinciali di mercato sono moderate/dinamiche a Torino e Piacenza, stagnanti/stabili a Livorno, Firenze, Civitavecchia e Prato.

I rendimenti sono in leggero aumento nella seconda metà del 2013, con un
massimo di 7,9% a Piacenza, un 7,8% a Torino e Catania. A Verona invece
si registra un 7,35% e a Genova un 7,20%.
A condizionare l’andamento dei rendimenti è ancora l’instabilità del mercato finanziario.

Entrando nel dettaglio dei valori, si segnala:

Locazione
Il canone di locazione per gli immobili nuovi registra una drastica diminuzione dei valori fino al 4% nel Sud Italia e superiore al 3% nel Centro Italia, mentre al Nord e nelle Isole i prezzi rimangono stabili. Per quanto riguarda l’usato, i valori rimangono in linea con quelli del semestre precedente, con un lieve aumento nelle Isole (+2%).

Vendita
Per gli immobili nuovi, si registra una lieve diminuzione dei valori pari a circa il 2% nel Centro Italia, all’1,7% nelle Isole e del 0,5% nel Nord, rispetto alla seconda metà del 2012.
Al Sud invece non si registrano particolari variazioni. Mentre per gli immobili usati, anche al Sud i valori diminuiscono (-1,6%).

Andamento del mercato immobiliare estero

Il crescente interesse degli operatori logistici in presenza di carenze di strutture di qualità ha portato a un forte aumento degli affitti nelle aree urbane di Istanbul (69,28 euro/mq), San Pietroburgo (103,00 euro/mq) e Amsterdam (80,63 euro/mq).
In generale i canoni di locazione annui si posizionano nell’intervallo tra i 40 euro/mq e gli 80 euro/mq, mentre nelle fasce più alte si collocano Londra-Heathrow (160 euro/mq), seguita da Oslo, Zurigo, Londra, Mosca, Stoccolma e San Pietroburgo.

Milano e Roma non registrano contrazioni significative, con valori di qualità fermi al 2012 e prezzi rispettivamente di 50 euro/mq e di 49 euro/mq.