Global Occupancy Costs – Logistics 2013.
Premessa
Il rapporto della DTZ Research per l’anno 2013 considera i costi dell’immobiliare logistico per metro cubo per anno, in 64 mercati di 29 Paesi in tutto il mondo.
Il rapporto è articolato in tre sezioni: la classifica mondiale in base ai costi per gli spazi logistici; una prospettiva economica di rilevanza; infine un focus su tre grandi aeree (Asia, Europa e Stati Uniti).
Oltre alla classifica globale dei costi correnti, il rapporto fornisce una prospettiva futura per 54 mercati tra l’Asia, l’Europa e gli Stati Uniti.
I costi totali vengono considerati come l’affitto più alto che potrebbe essere raggiunto per un tipico edificio / unità della massima qualità e nella migliore posizione, sommato alle spese in uscita, ovvero le tasse e le spese per i servizi di manutenzione, di sicurezza e paesaggistiche.
Nel 2012 i costi per gli spazi logistici sono aumentati in media del 3,0% in dollari a livello globale, appena sopra l’inflazione del 2,7%.
Ma ci sono state alcune grandi differenze a seconda delle regioni mondiali esaminate.
Mentre negli Stati Uniti l’aumento dei costi si è attestato ad una quota piuttosto bassa (1,5%), nel territorio asiatico il costo degli spazi logistici ha registrato una crescita di ben il 6%.
L’Asia del Pacifico è il territorio che si colloca nel più alto scalino della classifica globale, con una crescita annuale dei costi del 6%, quasi il doppio rispetto alla media globale del 3%.
Grandi opportunità vengono invece dal mercato statunitense, in cui i costi sono cresciuti modestamente (1,5%).
Per quanto riguarda l’Europa, i costi sono aumentati, in dollari, di circa il 3%, mentre valutando i prezzi secondo le valute locali la crescita è stata appena dello 0,5%.
Nella classifica delle città più e meno vantaggiose a livello globale, le cinque città con i costi più bassi per gli hub logistici sono Wuhan, con 47 dollari per mq annui, Shenyang (58), Atlanta (63), Chengdu e infine Marsiglia.
Le città più care sono invece quella di Londra (Heathrow), con costi che arrivano ai 313 dollari per metro quadrato annui, come registrato alla fine del 2012, seguita da Hong Kong, Zurigo, Singapore e Oslo.
Gli spazi logistici più convenienti a livello europeo si trovano a Marsiglia e ad Anversa, mentre nel mercato statunitense ad Atlanta e Dallas.
Secondo la previsione 2012-2017 i costi di Hong Kong e di Milano dovrebbero diminuire. 4
A livello globale è previsto, nei prossimi cinque anni, un leggero aumento dei costi per gli immobili logistici, fino ad un tasso dell’1,6% alla fine del 2017, al di sotto del tassi di inflazione globale.
In futuro, infatti, la crescita degli affitti diminuirà grazie ad una maggiore disponibilità di spazi logistici.
Anche in questo caso le previsioni si differenziano a seconda delle aree: mentre Hong Kong e Milano risulteranno convenienti, non lo saranno Dublino, con un aumento dei costi del 5,4% e Melbourne (+3,4%).
In questo caso la crescita dei prezzi è dovuta alla combinazione tra l’aumento della domanda e la scarsa disponibilità di immobili.
La crescita economica globale continua ad essere frenata dalla persistente incertezza dovuta alla crisi del debito dei paesi europei.
In questa situazione i governi europei sono costretti ad attuare misure di austerità, mentre i consumatori europei rimangono prudenti sulla spesa.
Nella previsione a medio termine, si prevede che la crescita asiatica torni a livelli migliori, trainata dalla Cina.
Anche per l’Europa ci si aspetta di tornare ad una crescita nel medio termine.
Tuttavia i percorsi di crescita possono essere molto differenti a seconda che si tratti di uno Stato o l’altro.
Per gli Stati Uniti si prevede un percorso di recupero costante e una crescita futura, anche se a tasso moderato.
Per quanto riguarda il settore dei trasporti e dello stoccaggio, un settore trainante per il mercato della logistica, la crescita è stata relativamente ben sostenuta nel 2012 sia negli Stati Uniti sia in Asia.
In Europa, invece, il settore ha dato segnali di difficoltà.
Tuttavia, nella previsione di medio termine, si prevede una crescita sostenuta dal rafforzamento della domanda a livello globale e dall’aumento delle esportazioni.
In Europa si potrà beneficiare di costi contenuti, nella previsione di breve termine come in quella di medio termine. Tuttavia, ci sono differenze marcate tra i singoli mercati.
L’aumento dei prezzi a Dublino proseguirà oltre il 2014 , sebbene a un ritmo più moderato
Milano sarà invece un‘area molto vantaggiosa, perché ci si aspetta di vedere il più grande calo dei costi nel breve termine (quasi il 5% annuo), così come a medio termine. Il più grande calo dei costi si avrà però a Hong Kong.
Nel corso del 2012 i costi per gli immobili logistici in Europa sono rimasti stabili, registrando una crescita dei prezzi solo dello 0,5%, in valuta locale.
Roma è in testa alla classifica delle città con la più grande decrescita di prezzi in Europa registrata nel 2012, in valuta locale, pari al 7%.
Seguono Budapest, con il 5,2%, Madrid, Berlino e Milano.
Berlino è l’unica città del mercato tedesco che ha registrato una decrescita nei prezzi durante il 2012 e le ragioni risiedono nella disponibilità di terreni e nella crescente concorrenza dai Paesi dell’Est Europa.
Sono aumentati invece i prezzi nelle città europee di San Pietroburgo, Tallinn e Mosca, rispettivamente in crescita dell’8,2%, del 7,5% e del 4,6%.
Tra il 2012 e il 2017 per l’Europa c’è una previsione di crescita con un tasso medio annuo dell’1,4%, al di sotto del tasso di inflazione previsto.
Dublino sarà la città con la più alta crescita di mercato per gli immobili logistici da qui al 2017, e raggiungerà i 100 euro per metro quadrato annuo rispetto agli attuali 77 euro per metro quadrato annuo.
Milano diventerà molto conveniente, mentre le città più convenienti in Europa saranno Marsiglia, Anversa, Bruxelles, Lione e Budapest.
