Andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2012.
Premessa
Il Borsino Immobiliare della Logistica – BIL – permette di conoscere sia i dati relativi ai valori medi di vendita e locazione degli immobili ad uso logistico, distribuiti nelle principali città italiane, sia la situazione aggiornata della domanda e dell’offerta.
La divisione Research Department del Gruppo World Capital Real Estate utilizza precisi metodi statistici per sintetizzare i dati inviati da oltre 600 rilevatori specializzati.
World Capital è stata premiata da Assologistica nel 2010 con il riconoscimento “Il Logistico dell’anno”.
Questa è la tredicesima edizione del rapporto, chiamato “Borsino”.
Il tema dell’edizione di quest’anno è il recupero di spazi logistico-industriali obsoleti.
Il trend rivela una significativa diminuzione dei canoni e dei prezzi di vendita, soprattutto dell’usato, con una diminuzione in questo ambito del 4,5%.
Rimane stabile Roma, con Milano e Civitavecchia anche se con lievi incrementi, mentre Firenze e Venezia registrano un aumento nei prezzi di vendita dal 7 al 10% rispetto allo scorso anno.
Le trattative registrano un tempo medio di 8 mesi, e rimangono stabili quelle che interessano immobili oltre i 5000 mq.
Per informazioni sul Borsino è possibile visitare il sito dedicato: www.worldcapital.it/borsino
Per quanto riguarda l’andamento storico, il rapporto registra, mettendo a confronto il primo semestre 2012 con il secondo semestre 2010 e il primo e secondo semestre 2011, un aumento delle trattative di immobili dell’8% per metrature inferiori ai 1000 mq, mentre i dati restano invariati per gli immobili superiori ai 5000 mq.
Le trattative chiuse in 8 mesi e oltre i 12 mesi sono cresciute, mentre quelle chiuse in 3 sono diminuite.
Per il 54% dei casi sono stati applicati sconti al prezzo di partenza che hanno superato il 12%.
I prezzi di vendita hanno registrato un riallineamento; solo Parma, Livorno, Udine e Perugia rimangono costanti.
Sempre riguardo ai prezzi di vendita Milano registra nell’usato un aumento del 2%, mentre dall’altra parte Firenze, sempre nell’usato, registra una diminuzione del 10%.
In relazione ai prezzi medi, la forbice dei prezzi passa da 660-930 euro per mq, registrati per il semestre scorso, a 615-905 euro per mq.
I canoni generalmente scendono, in particolare nell’usato.
Scendono particolarmente Bergamo (-6%), Bari (-7%) e Sassari (-5%). Milano perde il 3% nel nuovo, mentre nell’usato registra un aumento del 7%.
Buoni livelli invece per Udine, Rivalta, Civitavecchia con un aumento del 2%, e Roma, con +1,2%.
Secondo l’indagine le caratteristiche fondamentali di un immobile per combattere il deprezzamento e il rischio di vacancy sono la qualità, l’efficienza energetica e la localizzazione.
Parlando di efficienza energetica, infatti, Marco Clerici, Marketing e Sales Management, ha scritto nella prefazione del Borsino: “Un aspetto green che non si limita più alla banale certificazione energetica o alla quantità di energia prodotta da fonti rinnovabili, ma ha raggiunto un concetto più profondo, basato sul recupero di immobili ad uso logistico ormai obsoleti.
Immobili per la maggior parte situati in location strategiche, che ridurrebbero enormemente i tempi di percorrenza e i relativi costi ed impatto inquinante”.
Oliviero Tronconi, del laboratorio Gesti.Tec del Politecnico di Milano ha spiegato in cosa consiste questo sistema, in relazione alla riqualificazione di immobili: “Il laboratorio Gesti.Tec del Politecnico di Milano ha elaborato un sistema di rating denominato BRaVe (Building Rating Value) che è in grado di misurare oggettivamente le più significative prestazioni cui deve rispondere un moderno manufatto logistico/industriale.
Il sistema applicato al vecchio manufatto esistente consentirà di individuare con precisione i “punti deboli” sui quali intervenire per aumentare le prestazioni più importanti e quindi rendere efficiente l’ edificio”.
In relazione all’andamento del mercato immobiliare estero, mentre ai primi posti si trovano le stesse location dello scorso anno, vi sono invece significative variazioni nelle restanti posizioni.
Ai primi posti della classifica quindi rimangono Oslo, con 125 euro per mq, Stoccolma e Zurigo, seguite da Londra, con 96 euro per mq, Mosca e Tel Aviv, con un incremento del canone da 80 a 85 euro per mq.
Da qui in poi sono state riscontrate significative evoluzioni: Glasgow, Manchester e San Pietroburgo sentono meno la situazione economica sfavorevole, mentre Parigi perde 4 posizioni.
Roma guadagna 4 posizioni, salendo dalla 25esima alla 21esima posizione, seguita da Milano, che passa dalla posizione 26 alla 24.
Con la SWOT Analysis, il Borsino verifica il sentiment dei rilevatori, per quanto riguarda le criticità, negative e positive, del mercato immobiliare in Italia.
Rispetto allo scorso semestre, rimane invariato il giudizio sulla tematica “formazione” e cresce l’importanza dell’informazione.
La situazione economica, la scarsa professionalità degli addetti e l’aumento del tasso di vacancy, rendono invece meno appetibile il nostro mercato rispetto ad altri paesi europei.
Nell’analizzare i rendimenti, il Borsino rivela che in Italia si stanno ancora scontando fattori condizionanti, oltre a quelli economici di mercato, che agli occhi sia degli investitori privati che istituzionali, rendono poco appetibili.
Questi fattori sono l’incertezza politica, che si traduce in incertezza normativa, il fatto che le aspettative di rendimento siano molte volte superiori a quelle che il mercato italiano può offrire, infine la difficoltà di accesso al credito.
Per questo, i rendimenti, anche se superiori a quelli dello scorso semestre, con una media che è passata da 7% al 7,5%, non sono appetibili per gli investitori.
