Il fotovoltaico nel settore della logistica.
Il quadro legislativo di riferimento
Gli investimenti nel settore degli impianti fotovoltaici stanno attraversando un periodo di incertezza per effetto dell’entrata in vigore dal maggio 2011 del cosiddetto “quarto conto energia”.
A causa dell’adozione di un sistema molto più severo, è stata di fatto fortemente disincentivata la possibilità di installare impianti fotovoltaici su terreno.
D’altra parte il nuovo conto energia, al di là della riduzione delle incentivazioni, istituisce un meccanismo che rende altamente incerto e non programmabile l’investimento sui cosiddetti “grandi impianti”, perché non consente di pianificare se e a quali tariffe possano accedere, una volta entrati in esercizio.
I grandi impianti di potenza superiore a 1 MW, (esclusi quelli realizzati su edifici e aree della PA) entrati in esercizio successivamente al 31 agosto 2011 devono presentare domanda di ammissione in periodi determinati al cosiddetto Registro dei grandi impianti (art. 8 del Quarto Conto Energia).
Le tariffe sono riconosciute solo agli ammessi ad una graduatoria che tiene conto dei limiti di potenza e di costo prefissati per ciascun periodo.
La prima graduatoria è stata pubblicata dal GSE il 18 luglio, poi ritirata e ripubblicata in via definitiva il 29 luglio, escludendo dagli incentivi moltissimi operatori.
Questi hanno avviato azioni legali finalizzate alla revisione della disciplina, ritenuta penalizzante e lesiva del loro legittimo affidamento.
È stata presentata denuncia alla Commissione Europea e promosso un arbitrato internazionale sulla base dei principi del trattato della Carta dell’Energia.
L’opportunità da una situazione d’incertezza
La situazione che affligge i “grandi impianti” a terra non investe invece la realizzazione di impianti fotovoltaici su tetto, di potenza non superiore ad 1MW, per i quali si assiste ad un grande sviluppo.
Per dare un ordine di grandezza riconducibile alla realtà operativa, si può stimare che un campo fotovoltaico definito “grande impianto” sia pari ad una superficie di circa 10.000 mq.
Da una ricerca effettuata nel giugno 2011 dall’Università Guido Carli sul patrimonio immobiliare nel settore logistico, integrata da alcuni studi specifici del comparto, è possibile ricavare che la dimensione media della superficie di un capannone risulta essere pari a circa 8.950 mq con concentrazioni di superfici più ampie nel Nord Italia rispetto al Centro Sud.
Essendo inferiore ai 10.000 mq, la superficie risulta ottimale per poter sfruttare al meglio tutti i vantaggi del “quarto conto energia” ai fini dell’installazione di pannelli fotovoltaici in copertura.
Grazie al vantaggio economico che si ottiene dall’installazione di pannelli fotovoltaici su coperture minori di 10.000 mq, nel settore stanno emergendo diverse soluzioni d’installazione.
Gli operatori del settore (proprietari ma anche affittuari di capannoni industriali) risultano disorientati dalla molteplicità di offerte.
Seppur sotto diverse forme, le proposte di realizzazione di impianti fotovoltaici sono due:
- installazione con oneri a carico del proprietario dell’immobile;
- installazione con oneri a carico di un fondo d’investimento.
L’installazione a carico del proprietario dell’immobile (caso a) è l’operazione di tipo tradizionale: il proprietario del capannone incarica l’impresa che realizzerà il tetto fotovoltaico.
Il costo dell’operazione, direttamente sostenuto dal proprietario, è basato sulle esigenze energetiche del proprio insediamento. L’alternativa è quella di realizzare un impianto di dimensioni maggiori sfruttando gran parte della superficie dell’immobile per poi rivendere l’energia in esubero a terzi.
Nel caso b, il proprietario incarica un fondo d’investimento per la realizzazione dell’impianto fotovoltaico. In questo caso tutti gli oneri, dal sopralluogo all’ottenimento dei permessi, vengono sostenuti dal fondo d’investimento o dal suo rappresentante.
In cambio l’investitore ottiene un pagamento (rateale o in unica trance) per la cessione ventennale del diritto di superficie al fondo d’investimento.
Soluzione per lo smaltimento dell’amianto
Merita inoltre particolare attenzione il caso in cui sulla copertura dell’immobile sia presente materiale tipo eternit: lo smaltimento, ormai obbligatorio, di tale materiale potrebbe essere effettuato sia recuperando una parte dei costi (caso a) sia direttamente a carico del fondo d’investimento (caso b).
Ciò è possibile perché, nel caso si installi un impianto fotovoltaico su una copertura e si smaltisca l’eternit in essa presente, lo Stato prevede una maggiorazione dell’incentivo.
Va sottolineato infatti che l’incentivo ammonta a 5 centesimi di euro/kWh. Tale maggiorazione potrebbe non compensare totalmente i costi di smaltimento (caso a) se la copertura in eternit presentasse criticità nella rimozione.
In presenza di coperture in eternit in buono stato la maggiorazione dell’incentivo bilancia i costi sostenuti dal fondo per lo smaltimento (caso b).
Conclusione ed indicazioni operative
Dall’esperienza maturata sia nei progetti di impianti in conto proprio sia per conto di fondi d’investimento, ci sembra di poter dire che in un orizzonte temporale massimo di un anno e mezzo risulta senza ombra di dubbio ancora vantaggioso accettare l’offerta di un fondo d’investimento.
Dato il forte incentivo statale per medi impianti, vi è infatti ancora attrazione di capitali verso questo settore.
Successive modifiche al “quarto conto energia” previste nel 2013 probabilmente faranno diminuire l’appetibilità degli investitori per questo mercato, ed il livello quantitativo e qualitativo delle offerte economiche calerà drasticamente.
Da una recente ricerca di mercato (novembre 2011) l’offerta dei fondi d’investimento per ogni kWh di impianto installabile è:
- 50 euro per la formula del pagamento annuale;
- 500 euro per il pagamento anticipato in un’unica soluzione.
In pratica, per una superficie di un centro di distribuzione nel Centro Italia, avente una copertura interamente sfruttabile di 8.000 mq, effettuando un calcolo cautelativo dei kWh installabili, il fondo d’investimento erogherà al proprietario del capannone industriale un importo pari a:
- 40 mila euro all’anno per venti anni (importo totale: 800 mila euro);
- 400 mila euro in unica soluzione.
Il tempo previsto per giungere al rilascio dei permessi è di circa 6-8 mesi.
Questo periodo è necessario per ottenere tutte le autorizzazioni per la realizzazione dell’impianto fotovoltaico, quali SCIA, o Permesso a Costruire, presso il Comune territorialmente competente.
Il nostro studio è partner affidabile per molti proprietari di immobili commerciali, consigliandoli nella scelta economicamente più vantaggiosa di soluzioni innovative e guidandoli in tutto il processo, dalla scelta e coordinamento dei fornitori all’ottenimento di permessi.
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