In Italia c'è un deficit di investimenti sulle infrastrutture logistiche? Non per gli immobili: gli investimenti infatti sono in crescita, sia per opera degli operatori immobiliari sia per opera dei fornitori di servizi logistici.




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Immobili per la logistica: considerazioni e proposte

13 Dicembre 2010


Premessa
Si sente spesso parlare del fatto che in Italia ci sarebbe un deficit di investimenti per quanto riguarda le infrastrutture logistiche: se distinguiamo fra le infrastrutture dedicate al trasporto, ovvero strade, ponti e ferrovie, e quelle destinate alle attività logistiche, ovvero magazzini e poli logistici, questa affermazione necessita di essere corretta.

Occorre infatti notare che gli investimenti, soprattutto privati, in immobili per la logistica, anche in presenza di una congiuntura economica non favorevole, sono in fase di forte crescita: sia per opera degli operatori del settore immobiliare, che individuano le aree, progettano, costruiscono, vendono o affittano magazzini sia per opera dei fornitori di servizi logistici, che affittano o acquistano immobili per svolgere la propria attività.

Il settore degli immobili per la logistica in Italia, sebbene il mercato sia abbastanza maturo, è presumibilmente destinato a crescere ulteriormente per due ordini di motivi: in primo luogo, solo una minima parte del territorio è interessata dallo sviluppo di immobili a destinazione logistica; in secondo luogo, nel nostro paese esiste ancora un differenziale negativo rispetto agli altri paesi europei per quanto riguarda la terziarizzazione dei servizi logistici: l’aspettativa di un progressivo recupero di tale differenziale giustifica previsioni di crescita rilevanti.


Le aree con maggiore concentrazione di immobili a destinazione logistica

L’area con la maggiore concentrazione di insediamenti logistici si trova entro un raggio di 60 km intorno a Milano, si estende a nord ovest sino a Novara e a sud sino a Piacenza: quest’area, oltre a godere di importanti infrastrutture ferroviarie ed autostradali, costituisce anche un mercato intermedio e finale di elevate dimensioni, visto che al proprio interno si produce circa il 32% del PIL nazionale.

L’attività di costruzione continua ad essere concentrata nelle regioni del nord, benché oggi anche il centro-sud inizia ad attirare interesse: un importante fattore di traino consiste nella domanda proveniente dalla Grande Distribuzione finalizzata all’apertura di nuovi centri distributivi.

In particolare, l’area intorno alla città di Roma sta attraversando una fase di forte evoluzione, e sono interessanti anche le prospettive di una regione come la Puglia, potenziale base di partenza per servizi logistici e distributivi rivolti all’Europa balcanica e alla Turchia.

Immobili e magazzini: requisiti e proposte
L’idea di magazzino propria dell’immaginario collettivo ha poco a che spartire con una struttura logistica moderna che, per possedere ben precisi requisiti di efficienza, deve avere caratteristiche costruttive altamente specialistiche: nella valutazione dei progetti e degli immobili già esistenti non si può prescindere dalla considerazione dell’uso che ne verrà fatto ed in particolare del segmento di mercato al quale ci si vuole rivolgere.

In generale, oltre ovviamente ad essere in prossimità degli svincoli autostradali e delle infrastrutture di collegamento, esistono alcuni requisiti che un edificio deve rispettare per essere adeguato alle esigenze della logistica moderna, come:

  • Dimensioni area coperta di almeno 15-20.000 m2
  • Maglia strutturale dei pilastri: almeno 12×22 m;
  • Altezza massima sottotrave non inferiore a 10 m;
  • Strutture prefabbricate modulari con coperture leggere;
  • Almeno una baia di carico ogni 500 m2.

Inoltre, in merito ai requisiti di sostenibilità ambientale, gli edifici dovrebbero avere:

  • Sistemi di sfruttamento delle energie pulite (pannelli fotovoltaici, bruciatori ad alto rendimento, sfruttamento dell’energia geotermica, ecc.);
  • Sistemi di riciclaggio delle acque piovane;
  • Impianti a basso consumo idrico;
  • Materiali edili riciclabili;
  • Sensori di presenza per l’attivazione di riscaldamento ed illuminazione;
  • Integrazione paesaggistica per mitigare l’impatto visivo.

Per fare un esempio concreto, ecco alcuni dati relativi a due poli logistici di prossima realizzazione per opera di Punto Logistica, che si occupa di reperire terreni idonei alla realizzazione di magazzini e, in collaborazione con operatori immobiliari, di progettare e realizzare nuovi immobili.

polo logistico area Milano Sud polo logistico area raccordata Lodi

L’area in questione si trova a sud-est di Milano, gli edifici godranno di buona viabilità verso le principali arterie stradali e ferroviarie e di una bassa intensità di traffico nella zona immediatamente circostante.

Per quanto riguarda il primo polo logistico, situato a Milano sud, le caratteristiche sono:

  • Area lungo la strada Melegnano/Binasco
  • Superficie coperta: spazi da 10.000 a 60.000 m2;
  • Altezza sotto trave: 12/14 metri;
  • Disponibilità di uffici secondo necessità;
  • Una porta di carico ogni 800 m2;
  • Ribalte doppio-fronte;
  • Profondità piazzali dalle ribalte: 32/35 metri
  • Consegna magazzini: fine 2008/inzio 2009

Per il secondo polo logistico (raccordato Lodi):

  • Area raccordata alla linea ferroviaria Milano/Bologna (doppio binario);
  • 20 km dalle tangenziali milanesi;
  • Superficie terreno: 150.000 mq;
  • Magazzini prossima costruzione: spazi da 20.000 a 80.000 mq. coperti;
  • Altezza massima: 10/11 metri;
  • Consegna magazzini: entro 12/14 mesi dalla firma del contratto.

Per quanto riguarda questi progetti saranno inoltre adottati alcuni accorgimenti al fine di renderli ambienti di lavoro più a misura d’uomo: verrà dedicata una cura particolare all’estetica e agli spazi interni, sia nella sistemazione degli uffici sia nella scelta dei colori e dell’illuminazione, oltre ad utilizzare materiali di costruzione ecocompatibili.

Per informazioni contattare info@puntologistica.it





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