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Immobiliare logistico: crescono investimenti in data center e dark store

01 aprile 2022
L’attenzione sul settore della logistica è crescente nel panorama nazionale, europeo e mondiale.
La pandemia da covid-19 che ha colpito la supply chain a partire dal 2020 e la guerra tra Ucraina e Rossa, con relative sanzioni e chiusura di spazi aerei, hanno fatto crescere ulteriormente l’attenzione sulla logistica.
Una serie di dati interessanti sullo stato del settore e sulla sua evoluzione nel tempo viene offerta dai vari report che prendono in analisi diversi aspetti del settore.

Un report molto interessante per comprendere la logistica arriva dalla lettura del Borsino immobiliare della Logistica, giunta alla 32° edizione.
Il report mostra come il comparto immobiliare logistico sia resiliente e dinamico per transazione e investimenti, con una domanda in costante crescita in tutte le location prime come Milano, Bologna e Roma.

I primi mesi del 2022 sono stati caratterizzati da una richiesta e da investimenti stabili, una tendenza che si prevede proseguirà per tutto l’anno.
Oltre agli asset logistici, nell’ultimo periodo gli investitori sono sempre più interessati a Data center e Dark Store, strutture che svolgono la funzione di magazzino, ma organizzati come un negozio, un trend strettamente legato allo sviluppo dell’e-commerce.
Per fronteggiare la costante crescita di ordini online, infatti, molti negozi stanno riorganizzando la loro catena logistica introducendo, soprattutto nelle città, diverse soluzioni per poter gestire gli ordini e la loro distribuzione.

Per saperne di più scarica il nuovo borsino immobiliare.


Quali sono gli immobili più interessanti?



Spostando l’attenzione sui valori immobiliari registrati nel mercato logistico, il Borsino Immobiliare della Logistica H2 2021, report sul mercato logistico redatto dal Dipartimento di Ricerca di World Capital in collaborazione con Nomisma, ha rilevato che la domanda si orienta principalmente sui tagli compresi tra i 5.000 mq e i 15.000 mq, registrando un +11% rispetto al semestre precedente.

Le chiusure delle trattative entro l’anno per il 83% indicano un mercato sempre molto attivo; gli sconti che vengono applicati si aggirano tra il 10% e il 20%, a conferma dell’importanza della scontistica in fase di contrattazione.
In questo semestre le tempistiche di chiusura delle trattative si attestano per il 56% entro l’anno, in controtendenza rispetto ai 6 mesi precedenti.


Qual è lo stato dei canoni di locazione?

 


Come si evince dal Borsino, un altro importante indicatore del sentiment di mercato sono i canoni di locazione, sia per quanto riguarda il nuovo sia per l’usato.
Lungo tutta la penisola, delle 24 prime e secondary location analizzate all’interno dello studio, viene confermato un generale incremento dei valori di locazione.
Le Primary Locations sono aree in cui il mercato logistico è particolarmente dinamico e dove vi è un’alta domanda di spazi.
Le Secondary Locations sono aree in cui il mercato logistico presenta una domanda e offerta più contenuta rispetto alle primary.
Tale incremento è stato generato dalla forte domanda, che non trova una sostanziale risposta nell’offerta, soprattutto nel Nord Italia.
Tale disequilibrio tra richiesta e offerta ha portato a far crescere i canoni di locazioni soprattutto al Nord.

Guardando solo ai canoni di locazione che riguardano il nuovo, le aree più attrattive risultano:

  • Milano (62 €/mq/anno),
  • Genova (67 €/mq/anno),
  • Bologna (57 €/mq/anno)
  • Bergamo (58 €/mq/anno),
  • Roma (68 €/mq/anno);
  • Firenze (74 €/mq/anno).

Dove si concentrano maggiormente le aziende del settore logistico?



Milano, con oltre undicimila unità locali attive e settemila settecento imprese, è la prima location con la maggior concentrazione di aziende del settore logistico.
Nel 49% dei casi si tratta di imprese costituite dopo il 2010, i cui addetti, in 8 casi su 10, sono meno di nove.
Tra le prime location in cui si registra un’importante presenza del settore logistico: Roma (9.668 unità locali attive), Napoli (8.834), Torino (5.320).
Nella top 3 delle secondary location per presenza del settore logistico – in termini di unità locali attive – rientrano invece: Verone, Bologna e Padova.

Andrea Faini, CEO di World Capital, ha dichiarato: “Negli ultimi anni la logistica ha acquisito grande rilevanza, diventando per le imprese una variabile strategica in grado di generare un vantaggio competitivo.
Proprio per questo motivo oggi le società sono sempre più propense a investire nell’asset class logistica. Non solo, la logistica continua ad essere sempre più vicina anche alla sfera occupazionale, come emerge dal nostro nuovo Snapshot sui Dark Store.
Infatti, la diffusione di questi immobili ibridi segna risvolti positivi anche nel mondo del lavoro, in quanto la richiesta di figure come picker (persone deputate alla preparazione degli ordini), rider e packer (magazzinieri) negli ultimi anni è notevolmente aumentata”.

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