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Borsino Immobiliare della Logistica: i dati della 28^ edizione

17 marzo 2020
Il mercato immobiliare logistico si riconferma in buona salute nel secondo semestre del 2019, con il Nord che fa da traino all’intero comparto.
I valori confermano un settore ormai stabile che presenta dati in leggero rialzo per gli immobili di nuova costruzione.

È l’analisi pubblicata dall’ormai consueto Borsino Immobiliare della Logistica, nato nel 2006, che spegne quindi 28 candeline contando che ogni anno il Dipartimento di Ricerca interno di World Capital si concentra sui risultati del primo semestre e poi del secondo semestre, per agevolare le strategie di tutti i player della filiera logistica.

“Il mercato immobiliare logistico italiano si attesta in ottima salute, sia in termini di investimenti, che di assorbimento degli spazi. Negli ultimi 5 anni il comparto è cresciuto molto, confermandosi un mercato dal grande potenziale e in linea con le performance internazionali”, dichiara Andrea Faini, CEO di World Capital.


Tendenze di mercato nella logistica immobiliare


Le trattative immobiliari concluse positivamente entro l’anno sono state l’83%, e la ricerca di spazi da parte degli operatori logistici si orienta verso ampie metrature – superiori ai 15.000 mq - per il 14% dei casi.

Il secondo semestre 2019 ha registrato come percentuale di sconto maggiormente applicata quella entro il 10%, indice di un mercato competitivo che lascia poco spazio alle contrattazioni.
Gli investitori (nazionali e internazionali) guardano all’asset logistico come buona opportunità di investimento.


I rendimenti immobiliari



I rendimenti – spiega il Borsino - sono contratti tanto più è alta la domanda di spazi e ad oggi la Lombardia, ma nello specifico Milano, si conferma location strategica per la logistica.
Al nord Torino riporta i rendimenti lordi più alti (6,50% - 7,50%), seguita da Verona (6,50% - 7,40%), Genova (6,30% - 7,00%), Piacenza (6,20% - 7,20%), Bologna (5,80% - 6,70%) e Milano (5,80% - 6,50%).

Roma registra rendimenti lordi che oscillano tra il 6,20% e il 7,00%. Questa è la location che ancora risulta attrattiva per l’investitore internazionale, che con molta difficoltà guarda invece più a sud dove troviamo Catania con i rendimenti più alti (6,70% - 7,50%).

Questa situazione – afferma il Borsino - porta a sviluppare nuovi magazzini soprattutto nelle aree del Nord, dove viene previsto un incremento dello stock logistico pari a circa un milione e cinquecentomila mq.

Le aree strategiche


La domanda continua ad essere alta sia nell’area milanese che in quella bolognese, confermandosi aree strategiche per lo sviluppo logistico in Italia.

Il confronto delle prime location logistiche mostra come Milano sia la provincia più attrattiva per l’investitore, totalizzando un punteggio dell’indice I2I pari a 72,7. Sempre sopra la soglia dei 65 punti si attestano Roma, Firenze e Bologna.

Tra i 55 e i 65 punti rientrano le location di Genova, Torino e Napoli. Sassari (con 53,1 punti) presenta come punto di forza il dominio inerente il mercato immobiliare.

Spazi più ampi e con standard qualitativi più alti


All’interno del Borsino, una sezione è dedicata agli immobili logistici dei 3PL.

L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL) della LIUC Business School continua la sua mappatura degli immobili logistici.

Nel corso del 2019, sono stati mappati 45 immobili utilizzati dagli operatori logistici (“third-party logistics provider”, o 3PL) nella sola regione logistica milanese (RLM), che comprende le province lombarde insieme a Novara e Piacenza.

Tra il 1998 e il 2018, gli immobili più vecchi sono quelli che hanno una dimensione più ridotta, mentre gli ultimi magazzini che sono stati richiesti dal mercato hanno dimensioni maggiori per far fronte alle nuove esigenze di operatività.

La crescita di settori come e-commerce e retail ha aumentato la domanda per maggiori spazi con standard qualitativi più alti. In generale, la dimensione dell’area coperta dagli immobili usati dagli operatori logistici è mediamente di 20.000 m2, con una dimensione minima di 5.000 m2 ad una massima di 66.000 m2.

Gli immobili nuovi sono richiesti con un’altezza superiore a 11 m, in modo da sfruttare al meglio l’area coperta disponibile.

Circa il 60% degli immobili con un’altezza superiore a 11 m possiede un mezzanino: solitamente viene sfruttato per svolgere attività di picking a pezzo (ad esempio, le “picking tower” nei magazzini distributivi dell’e-commerce) o a valore aggiunto (ad esempio co-packing, ri-etichettatura, etc.).

La location degli immobili


Gli immobili sono localizzati entro 5 km dal più vicino casello autostradale o ingresso di tangenziale (per circa il 64% del campione), al contrario stazioni e aeroporti non sono considerati strategici allo stesso modo.

Secondo i dati riportati dal Conto Nazionale delle Infrastrutture e dei Trasporti, infatti, il 76% delle merci che transitano sul territorio italiano sono trasportate su strada.

Per gli operatori logistici è importante la vicinanza ai più grandi centri urbani (81% degli immobili sono costruiti entro 30 km dal capoluogo di regione) e la prossimità agli hub dei corrieri (91% degli immobili sono costruiti entro i 15 km dalla piattaforma del più vicino corriere).

Sostenibilità, elemento cardine nella scelta immobiliare


La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione nelle scelte immobiliari degli operatori logistici.
Le soluzioni e gli accorgimenti che possono essere adottati all’interno di un magazzino per ridurre il consumo energetico sono ad esempio l’utilizzo di un sistema di illuminazione efficiente (LED) e di un sistema fotovoltaico montato sulla copertura.

Il 36% degli immobili hanno entrambi i sistemi, di questi la maggior parte sono recenti: sembra, infatti, che questi sistemi stiano diventando un equipaggiamento base dei nuovi magazzini sviluppati dalle aziende del real estate.

Per saperne di più scarica il Borsino Immobiliare della Logistica

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