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Immobiliare della logistica: la sfida per il futuro.

28 maggio 2013
In breve
Player dell'e-commerce e retailer spingono la domanda di nuovi spazi per la logistica: magazzini di grandi dimensioni con precise caratteristiche che rivoluzionano il mercato immobiliare della logistica per diverse esigenze distributive.
Premessa
“Dalla crisi si cambia se tutti insieme cambiamo”.
È questo il punto di partenza con cui la community del Real Estate si incontrerà alla fiera EIRE, in programma dal 4 al 6 giugno 2013 a Milano.

Il patrimonio immobiliare, si legge nella nota di EIRE, è stimato solo per parte pubblica in circa 368 miliardi di euro, ripartito tra lo Stato Centrale, i Comuni, le Province, le Regioni, le Asl, le Università e gli enti previdenziali.

“Valorizzare non significa necessariamente vendere o, peggio ancora, svendere.
Vuol dire sviluppare immobili, aree e terreni per rispondere ai fabbisogni reali della società”.

Come si pone il mercato logistico all'interno di questa sfida?
Gva Redilco
, proprio in occasione di EIRE, presenterà la propria indagine sulle superfici affittate per il settore logistico nel corso del 2012.

Partendo dai dati di mercato forniti da Redilco, vediamo che caratteristiche hanno l'e-commerce e il retailer, ad oggi trainanti nella domanda di spazi per la logistica.
Che tipo di immobili vengono richiesti per questi ambiti?


I dati di Gva Redilco
“Ormai sul mercato ci sono tanti immobili di ottimo livello per gli operatori logistici e l'esubero di offerta fa calare i canoni.
La domanda proviene soprattutto da realtà che hanno scelto di lasciare immobili vetusti, per posizionarsi in soluzioni più efficienti e, negli ultimi anni, a canoni più contenuti”.
Dalle parole di Alfredo Mauri, head of logistic department di Gva Redilco, sembra che qualcosa nel mercato immobiliare della logistica stia cambiando.

E lo confermano i dati della ricerca effettuata proprio da Gva Redilco su un campione di immobili affittati durante il 2012 nel settore della logistica.

Gli immobili presi in considerazione sono quelli che rispondono alle esigenze di una logistica moderna, ovvero di grado A o B, dai 5mila mq di superficie coperta, fino ai 40/60mila mq.

Sono 800mila mq le take up registrate per lo scorso anno e si tratta di un dato positivo.

In confronto all'andamento medio dal 2000 ad oggi, infatti, con una media annua di 650mila mq, il dato del 2012 è migliorato.

Anche se non si è ancora superato il picco di take up del 2011, quando si sono registrati 940mila mq di nuove locazioni, il 2012 sembra confermare un rilancio del settore.

Una ripresa che viene trainata in particolare dai retailer legati al food e dai grandi player dell'e-commerce, a fronte di canoni che sono diminuiti sensibilmente: “Quello che fino al 2003 sulla piazza di Milano hinterland si affittava per 60 euro al mq – ha spiegato Mauri – nel 2007 si affittavagià a 50 euro al mq e oggi siamo intorno a 42-43 euro al mq”.

Una decurtazione del 20-30%, che sostiene la domanda per sostituzione.
In negativo, invece, resta l'acquisto di immobili, a causa della crisi del credito degli ultimi anni.

 “In tanti – ha affermato Mauri – hanno utilizzato questa fase di mercato per svecchiare i loro immobili, cogliendo l'occasione per consolidare l'attività in un unico stabilimento, lasciando magari due o tre magazzini più piccoli”.

Lo sfitto è pari al 7,5% e le nuove realizzazioni su commessa non hanno superato i 350mila mq nel 2012.
In questo scenario, per il 68% la domanda nel 2012 si è concentrata all'interno i parchi logistici di grandi dimensioni, con servizi accessori, come quelli di vigilanza, e ubicati vicino agli snodi autostradali.

Proprio questi grandi immobili sono l'oggetto della domanda da parte del mondo retailer e dell'e-commerce, che, a quanto pare, stanno cambiando profondamente il settore logistico.

Le ultime grandi operazioni, infatti, si concentrano nelle catene della grande distribuzione, che stanno riorganizzando la filiera logistica, e nei player della vendita online, che necessitano di piastre logistiche per la distribuzione.


E-commerce e Retailer: sempre più spazi logistici
Amazon, a fine 2013, riceverà 80mila mq di nuovi capannoni realizzati su misura.

E non è l'unico player dell' e-commerce a necessitare di spazi logistici.

Zalando a Erfurt (Germania) si doterà di 128.000 metri quadrati.

In generale, dice la ricerca di Gva Redilco, gli immobili richiesti sono in cemento armato prefabbricato, iper-resistenti al fuoco e di grandi dimensioni soprattutto in altezza, dato che la merce è stoccata in pallet da 12-15 metri.

Nel report di Jones Lang LaSalle – A new logistics real estate landscape – si afferma che nel corso dei prossimi cinque anni i retailer europei richiederanno fino a 25 milioni di metri quadrati di ulteriori spazi per la logistica, equivalenti all'intera superficie del Central Park di New York.

Lo sviluppo dei negozi su internet sta trasformando i sistemi di distribuzione delle merci e, di conseguenza, la domanda di spazi da adibire a magazzini, compresi i mega centri di oltre 100.000 metri quadrati, di centri di distribuzione specialistica e di magazzini di approvvigionamento locale.

Secondo Jones Lang LaSalle, infatti, per i centri di e-fulfilment saranno richiesti circa tre milioni di metri quadrati di spazi per la logistica specializzata; 22 milioni di metri quadrati serviranno per l'approvvigionamento dei punti vendita; 100.000 metri quadrati per i mega centri di e-fulfilment.

Entro il 2016 in Europa il volume delle vendite online supererà del 10% il totale delle vendite e la distribuzione delle merci cambierà seguendo dei precisi trend:
  1. aumento della domanda di mega centri di e-fulfilment;
  2. richiesta crescente di piattaforme di distribuzione dei colli;
  3. parcel hub aumento dell'impiego di robot per il prelievo dei prodotti nei magazzini;
  4. aumento dell'utilizzo di “dark store” per le ordinazioni online dei prodotti alimentari.
 “Sebbene il retailing tradizionale stia ancora ancora alimentando la domanda di infrastrutture per il retail – ha affermato Paul Betts, Head of EMEA Logistics & Industrial presso Jones LaSalle - la crescita del settore online sta cambiando in modo sostanziale le dimensioni e la forma dei centri di distribuzione, nonché il luogo in cui vengono installati.
Numerosi retailer hanno superato le reali capacità della loro infrastruttura di distribuzione esistente e devono sviluppare migliori modelli di logistica per rispondere alla crescita del retailing multicanale.
Le loro strategie dipenderanno dalla tipologia di prodotti, dal volume di vendite tramite Internet gestito e dalla velocità con cui le vendite online stanno crescendo”.


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