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Immobili per la logistica: situazione attuale e tendenze 2012.

27 marzo 2012
In breve
Il settore degli immobili per la logistica negli ultimi anni ha registrato parecchi fattori di cambiamento: non ci riferiamo solo alla crisi economica, all'attuale stretta creditizia e alle riforme catastali applicate in Italia, ma anche all'attenzione alla sostenibilità ambientale, alla classificazione energetica e agli investimenti nella produzione di energie con metodi alternativi.
Facciamo il punto della situazione ponendo alcune domande ai maggiori esperti del settore.
Premessa
Le cifre cambiano, le tendenze e i protagonisti di questo commercio pure.
I profondi cambiamenti, le crescite e le problematiche si capiscono e si comprendono anche, e soprattutto, attraverso i suoi settori "satelliti".

Tiriamo un po' le somme sull'andamento degli ultimi tempi, dell'anno passato e degli obiettivi futuri con tre grandi aziende che con la loro attività immobiliare hanno aiutato il settore della logistica a crescere e a trasformarsi.

Siamo in compagnia di Daniele Sotti dell'azienda Prologis, che gestisce un portafoglio importante e dislocato in tutto il mondo per un totale di circa 600 milioni di piedi quadrati (55,7 milioni di metri quadrati) al fine di servire ai propri clienti soluzioni complete di supply chain seguendo principi di trasparenza di gestione e di forti rapporti con gli stakeholder.

C'è poi Jean-Fleury Garel di Gazeley, società di proprietà di Economic Zones World (EZW), è sviluppatore leader di spazi per la distribuzione sostenibile con una storia che inizia nel 1987 e arriva a realizzare circa 70 milioni di piedi quadrati (6,4 milioni di metri quadrati) di immobili che si caratterizzano per il loro alto sviluppo sostenibile, per il miglioramento della performance ambientale e per i livelli di efficienza energetica.

Altri interlocutori di questa chiacchierata sono Roberto Piterà (settore commerciale e sviluppo) e Oriana Bezze (settore investimenti) di Jones Lang LaSalle, la società di consulenzaspecializzata in servizi immobiliari e gestione di capitali.

Un'azienda formata da un gruppo di 40.000 professionisti operativi in 1.000 città e 70 paesi diversi, che ha reso grande l'azienda che tra i molti riconoscimenti ha conseguito, in Italia, la nomina di "Best Agency/Letting and Research" all'Euromoney Real Estate Awards 2011.


Parlando di immobili con gli esperti
Guardando al contesto europeo, com'è stato il rendimento degli immobili nell'anno appena trascorso, in termini di compravendita e locazione?
Jean-Fleury Garel: Il 2011 è stato un buon anno in termini di take up sia a livello nazionale che internazionale.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: Jones Lang LaSalle ha chiuso il 2011 registrando rendimenti pari a 7,50% netto su Milano e 7,75% su Roma (prime location); nelle secondary location, ovvero nelle aree non rientranti nelle aree limitrofe ai due grandi centri, i rendimenti si attestano intorno all'8,50% netto.

Parlando dei canoni di locazione possiamo dire che i valori rimangono stabili: 52€/m2 lordi su Milano e 55€/m2 su Roma, dove al contratto della durata di sei anni va legata la concessione di incentivi che impattano sul valore del face rent nominale.

Se parliamo di secondary location i canoni si attestano sui 40-42/m2.

Daniele Sotti: Il mercato immobiliare logistico italiano ha seguito all'incirca le stesse dinamiche degli altri principali mercati europei negli ultimi due anni: stallo degli investimenti, forte pressione sui canoni di affitto ed una significativa contrazione nelle transazioni, sullo stock esistente come sul prodotto nuovo.
Negli ultimi sei mesi però, ed i risultati di ProLogis in Italia lo confermano con la firma di 19 nuovi contratti di locazione e rinnovi per un totale di ca. 440.000 m², confermano un certo ritorno della fiducia e della volontà in particolare di mettere in atto progetti di consolidamento o re-location che magari erano stati messi in stand-by durante i mesi di maggior turbolenza finanziaria ed economica.
Diciamo anche che il 2011 ha visto, da Agosto in poi, un indebolimento delle aspettative di sviluppo a causa della crisi dei debiti pubblici europei.
La sfida del 2012 è ricreare la fiducia nel mercato degli utilizzatori e degli investitori.

Quali sono le metrature di immobili più richieste? E c'è differenza fra Italia ed Europa?
Jean-Fleury Garel: Non riteniamo ci siano differenze fra Italia ed Europa nella richiesta relativa alle metrature degli immobili.
In entrambi i casi le metrature più richieste sono tra i 20.000 e i 30.000 mq.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: Le metrature più richieste sono quelle superiori a 20.000 m² nel caso di centri di distribuzione, anche se vi è una discreta richiesta anche per i transit point che non superano i 5.000 m², due richieste quindi diametralmente opposte sulla base della diversa tipologia di supply chain dell'azienda.

La società è stata protagonista nel 2011 di grandi transazioni quale quella da parte del gruppo Amazon per un magazzino di 32.000 m² per l'attività di distribuzione a Castel San Giovanni nel piacentino.

Nel confronto europeo si nota che i canoni e le dimensioni presentano un sostanziale allineamento con il territorio europeo continentale (Germania e Francia), rimanendo comunque in una situazione migliore rispetto al mercato spagnolo soggetto ad una forte crisi.
Il territorio anglosassone prosegue invece per la sua strada e presenta dei nuovi sviluppi.
La situazione dell'Est Europa presenta differenziazioni con Paesi (Polonia e Russia) soggetti a ripresa e altri ancora in situazione di "sofferenza".

Daniele Sotti: Da qualche anno a questa parte, la metratura media di un nuovo 'deal' si è attestata attorno ai 10,000 m².
I grandi progetti di 'rilocation' sono attualmente in stand-by ed il mercato è guidato da medio-piccole con clienti dal profilo nazionale più che internazionale.
Una delle ragioni alla base di questo fenomeno è la generale tendenza dei nostri clienti a ottimizzare la gestione delle scorte riducendone i livelli ed aumentando al contrario i tassi di rotazione della merce.
Tutto ciò si traduce, in ambito immobiliare, in una riduzione della necessità di spazi logistici.
La nostra esperienza in Europa ci dice che, seppur in misura inferiore, questa tendenza è presente anche all'estero.

Parlando ora di caratteristiche strutturali (materiali, criteri costruttivi), quali sono le maggiormente richieste, in Europa e in Italia?
Jean-Fleury Garel: Le caratteristiche strutturali più richieste in Europa sono il legno in copertura e materiali con basse trasmittanze.
Anche in Italia vengono richiesti materiali con basse trasmittanze, ma il cemento armato la fa ancora da padrone.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: In Italia si preferisce la tipologia costruttiva classica, in CAP (cemento armato prefabbricato) e con altezze pari a 10,5-12 m utili, per consuetudini costruttive, costi e normative anti incendio.

In Europa invece si prediligono strutture in nuovi materiali, principalmente in acciaio e legno lamellare.

Daniele Sotti: La logistica moderna, oramai dagli anni 2000, è fatta solo ed esclusivamente da immobili di classe 'A', ovvero alti almeno 10 metri sotto trave, con lo sprinkler, con almeno una bocca di carico per 1,000 m² di magazzino, in location interessanti ed ancor meglio se all'interno di un parco logistico o di una zona industriale.
Avendo trascorso 11 anni della mia carriera professionale in Francia in logistica, devo sottolineare la carenza non solo di infrastrutture che penalizzano soprattutto la competitività dei nostri porti a livello europeo, ma anche di un piano di fondo sulla logistica del futuro che eviti la nascita di magazzini qua e là, senza alcuna logica paesaggistica e d'insieme, come purtroppo è capitato sino a ora e capita ancora tutt'oggi in Italia.
La scelta di creare un interporto o una nuova area logistica non può essere lasciata alla speculazione che ha come unico driver il prezzo, ma deve essere regolamentata dando maggiore spazio ai progetti di rinnovo e riabilitazione delle tante aree dismesse che troviamo attorno alle nostre città.
In questo senso, Prologis è stato forse il primo sviluppatore internazionale che ha creato anche da noi il concetto di 'parco logistico' in prossimità dei caselli autostradali, con una viabilità di accesso fatta ad hoc per la logistica senza inutili creazioni di traffico 'di campagna'.
Devo purtroppo evidenziare come uno sviluppo speculativo guidato unicamente dalla discriminante del prezzo ha creato magazzini in zone che nulla hanno o dovrebbero avere a vedere con la logistica moderna.

In che misura i vincoli imposti dalle normative in merito alla classificazione energetica hanno avuto effetti sull'andamento del mercato in termini di deprezzamento degli immobili meno performanti?
Jean-Fleury Garel: Incominciano a vedersi i primi deprezzamenti e pensiamo che questa tendenza continuerà nei prossimi mesi.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: La classe energetica non ha un notevole impatto sulla selezione dell'investimento nella logistica, in quanto si applica solo per le aree dedicate agli uffici e pertanto in un magazzino logistico interessa solo il 3/5% della superficie totale.

Anche dal punto di vista degli utilizzatori la classe energetica non è considerata un punto di attenzione, in quanto vengono preferiti spazi utili aperti piuttosto che risparmi in termini energetici.

Daniele Sotti: Ci aspettiamo che, anche in breve tempo, il fatto di avere immobili con classificazioni energetiche del tipo "leed" o "bream" diventino un "must to have": in altre parole, mentre fino ad oggi avere questo tipo di certificazioni costituisce un plus, tra poco tempo ci aspettiamo che non averla costituirà un vera mancanza a livello di valutazione finanziaria dell'asset.
In tal senso, Prologis è stata pioniera anche in questo settore col primo immobile per la logistica classificato "leed", l'immobile di Settimo Torinese costruito nel 2009.

Parliamo di energia da pannelli fotovoltaici: è d'accordo sul fatto che sia un ottimo investimento per i clienti, considerato il progressivo aggiustamento al ribasso degli incentivi statali?
Jean-Fleury Garel : Nonostante il progressivo aggiustamento al ribasso degli incentivi statali, notiamo con sorpresa che il costo dei pannelli fotovoltaici sta diminuendo fortemente, confermando quindi la validità di questo genere di investimento. Roberto Piterà/Oriana Bezze: Gli investitori preferiscono le strutture che dispongono di pannelli di proprietà di un'azienda terza che poi rivende l'energia, piuttosto che esserne proprietari loro stessi. Gli utilizzatori sono invece sempre più attenti a questo tema in una logica di riduzione dell'inquinamento che incide sul nostro territorio. Daniele Sotti: Il fotovoltaico è più un investimento per i proprietari di casa che non per i clienti che, anzi, ne traggono beneficio sul costo delle loro utenze. E' senz'altro una nicchia di business alla quale guardiamo con interesse.

L'attenzione all'ambiente e la ricerca di fonti di energia alternative hanno favorito il business dei costruttori di immobili? Ad esempio, ci sono stati accordi fra costruttori e aziende che si occupano dell'installazione di impianti di produzione di energia da fonti alternative?
Jean-Fleury Garel : Sì e si andrà sempre di più in questa direzione soprattutto per società come Gazeley focalizzate sull'eco-sostenibilità dei propri immobili. Roberto Piterà/Oriana Bezze: Per il momento direi di no. Sono in questo periodo protagoniste due aziende, una americana e una anglosassone, che faranno la differenza in termini di appetibilità, ma non di valori. Daniele Sotti: Diciamo che la corsa agli incentivi ha fatto nascere qua e là campi verdi ricoperti di pannelli fotovoltaici, cosa che per fortuna non è durata tanto grazie alla riduzione degli incentivi su questo tipo di fotovoltaico. Al contrario, gli incentivi per i tetti stanno in effetti creando un nuovo mercato che potrebbe sbocciare in accordi di partnership.

Secondo lei, che impatto avrà la riforma delle rendite catastali e l'istituzione dell'IMU sul mercato immobiliare italiano?
Jean-Fleury Garel: Riteniamo che la riforma delle rendite catastali e l'istituzione dell'IMU potrà creare qualche problema al settore, ma aspettiamo di dati del 2012 per confermare questo nostro pensiero.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: Avrà sicuramente un impatto da non sottovalutare nell'analisi economica dell'investimento, seppure interessa solo l'investitore che dovrà tenere conto di un costo non recuperabile di maggiore entità.

Al momento non è possibile definire la variazione in maniera definitiva, se non ipotizzare un' aliquota massima applicabile una variazione pari al 100% del valore dell' ICI.

Daniele Sotti: Al momento non siamo in possesso di dati precisi al riguardo, ma non è difficile immaginare che l'IMU sarà piú elevata della vecchia ICI per gli immobili industriali.
Al riguardo devo purtroppo sottolineare come questa ulteriore tassazione andrà a incrementare la differenza tra Italia ed altri Paesi europei come livello di attrattività degli investimenti esteri; per esempio, in Francia, la 'property tax' è completamente fatturabile ai locatari, cosa che chiaramente, a parità di redditività lorda, riduce l'interesse e l'opportunità ad investire in Italia.

E a quali dinamiche assisteremo considerata la stretta creditizia?
Jean-Fleury Garel: La stretta creditizia farà in modo che solo aziende solide, sia nei committenti sia nei realizzatori, possano continuare nelle loro attività.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: Prevediamo una riduzione del peso delle operazioni di tipo owner occupier, a causa delle difficoltà di accesso al credito registrate nel secondo semestre del 2011 e della diminuzione degli impieghi bancari verso le imprese certificate da Banca Italia e stimiamo che continuerà il trend di espansione e/o consolidamento delle reti commerciali da parte dei retailer nazionali e di ottimizzazione da parte degli operatori 3PL.

La mancanza di prodotto nelle location prime dovrebbe portare ad un incremento delle operazioni di tipo built-to-suit, le quali, per essere sostenibili, a fronte della stabilità dei valori delle aree, dovranno necessariamente attestarsi su valori di canoni più elevati rispetto a quelli attuali.

Daniele Sotti: Le stretta creditizia ha rallentato ed in qualche caso annullato nuovi progetti di 'rilocation' o consolidamento di business all'acquisto ma ha al tempo stesso dato nuovo fiato al mercato delle affittanze.
Chiaramente, tutto ciò, se può essere favorevole al gestore di assets immobiliari, va malissimo all'investitore ed allo sviluppatore che si trovano a far fronte a tassi di rendimento troppo alti e soprattutto alla mancanza di acquirenti.

Più in generale, come prevede che sarà il 2012 per il mercato immobiliare?
Jean-Fleury Garel: Si ritiene, visti i progetti in pipeline, che il 2012 confermerà la tendenza 2011.

Roberto Piterà/Oriana Bezze: Nel corso del 2011 sono stati assorbiti circa 910.000 mq di spazi logistici, con un incremento del 26% rispetto al dato registrato nel 2010.

Il dato è il più alto dal 2000 ed è nettamente al di sopra della media storica degli ultimi 10 anni (+40%), pari a 644.000 mq.

Nel corso del 2011 sono stati investiti circa 180 milioni di euro nel settore immobiliare della logistica a reddito, in sensibile calo rispetto al 2010 (350 milioni di euro).

Per li 2012 prevediamo volumi di investimento in linea con quelli del 2011; i rendimenti potrebbero subire un moderato aumento, in particolare nelle secondary location, nelle quali sono possibili fenomeni di repricing che non si sono verificati nel corso del 2011.

Daniele Sotti: Il 2011 si è rivelato per Prologis un anno positivo, nonostante sul secondo semestre abbia influito la crisi del debito, che ha portato a un rallentamento delle attività dei clienti e provocato uno slittamento o talvolta addirittura un blocco dei loro progetti di sviluppo.
In questo contesto, assistiamo a una contrazione dei consumi e, di conseguenza, a una riduzione nei volumi delle merci, che stanno mettendo in difficoltà l'intera filiera della logistica.
Il 2012 sarà dunque necessariamente un "Anno di battaglia" in cui la sfida per Prologis sarà quella di mantenere l'occupazione dei magazzini ai livelli dello scorso anno. Si tratta di un obiettivo molto ambizioso se consideriamo che, da un lato, ci attestiamo al 92%, uno fra i migliori risultati a livello europeo e, dall'altro, che siamo in un contesto di mercato ben diverso rispetto al passato.
Siamo convinti che il 2012, nonostante il clima di incertezza, ci riserverà anche delle opportunità di sviluppare ulteriormente la nostra presenza in Italia.
In particolare, stiamo valutando la possibilità di realizzare nuovi progetti "chiavi in mano" nell'area intorno a Roma, una regione che offre un altissimo potenziale.


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