Logistica immobiliare
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Logistica immobiliare: un mercato in fermento [GUARDA IL VIDEO]

16 ottobre 2018
Anche chi si muove sempre ha bisogno di una casa, di un punto di riferimento per la propria attività, di un luogo in cui organizzare il lavoro e i turni, mandare avanti e amministrare l’azienda, stoccare le merci.

Il mercato immobiliare logistico italiano è in salute, con uno scenario che è trainato dal Nord (in particolare Genova) e dal Centro (con Roma sugli scudi).
Un trend positivo grazie, come spesso capita da diversi anni, dal boom dell’e-commerce.

A confermarlo è l’aumento di più del 50% della superficie ad uso logistico di nuova costruzione.
Un mercato dinamico che vede una domanda crescente sia per la locazione di magazzini, sia per lo sviluppo di nuovi immobili che nella maggioranza dei casi sono costruiti su misura (parliamo dei cosiddetti “build-to-suit”).
Rispetto al primo semestre 2017 si evidenzia un importante incremento, per locazione di immobili di nuova costruzione, dell’8% nella location di Napoli, seguita da un +6% a Milano e Bologna.

Ad analizzare i prezzi dei canoni di locazione è World Capital, che nel suo borsino immobiliare del primo semestre del 2018 evidenzia un’ancora netta differenza tra Centro-Nord e Sud e Isole, oltre che naturalmente la discrepanza tra le strutture nuove e quelle usate.

Si va da un minimo di 38 euro al metro quadrato per anno a un massimo di 60 euro nel Settentrione per i magazzini nuovi; in Centro dai 37 ai 58; al Sud i valori crollano con un minimo di 37 euro e un massimo di 52 e nelle Isole con un minimo di 38 e un massimo di 50 euro.
La media nazionale si attesta intorno ai 40,89 euro per metro quadro all’anno, con il dato di Firenze che si evidenzia come quello che più si discosta da questa cifra (+ 11,36 euro).
Curiosamente, nonostante la non eccessiva distanza a livello geografico, è Perugia a fare da contraltare: nella città umbra il prezzo medio dell’affitto è di 5,14 euro inferiore a quello nazionale (stesso dicasi anche per l’abruzzese Pescara).

I dati città per città

Anche nella stessa macroarea territoriale i valori possono tuttavia essere molto diversi.
Se nel Nord gli immobili nuovi sono più cari, non si può dire lo stesso dell”isola felice” Rivalta Scrivia (nel tortonese), dove il prezzo per metro quadro all’anno va dai 38 ai 43 euro.
Cifra addirittura inferiore a quella di Cagliari, dove il massimo è di 46 euro.
Affittare un capannone a Firenze è invece più caro di concludere un medesimo affare a Milano (54-58 nella città gigliata, 52-56 nel capoluogo lombardo).
I due estremi sono da un lato Genova (minimo 45, massimo 60 euro) e dall’altro Gioia Tauro, in Calabria (37-42).

Il mercato dell'usato

Risparmiare è fondamentale, motivo per cui spesso la scelta è orientata verso una struttura già esistente. In questi casi i prezzi si abbatte notevolmente, anche di un quinto del totale.
Genova guida anche questa particolare classifica, con un -7 e un -15 euro rispettivamente per il prezzo minimo e quello massimo.
In generale è di poco meno del 20% la riduzione del canone di locazione.

La domanda e l'offerta 

Una delle teorie basilari della macroeconomia è quella del rapporto tra domanda e offerta.
Altro non dice, questo assunto, che laddove ci sia molta domanda e poca offerta, i prezzi di un bene o servizio non possono che essere superiori rispetto ai luoghi dove l’offerta supera la domanda.
Lo stesso si riscontra nel campo immobiliare della logistica.
Nel fiorentino è medio-alta la domanda di nuove strutture, mentre l’offerta è poco sopra il livello basso. Stesso dicasi per Roma (dove l’offerta è invece anche inferiore rispetto a quella fiorentina).
Per chi cerca un magazzino è invece più semplice la situazione a Piacenza, dove l’offerta è ben superiore alla domanda.
Da qui derivano i dati sui prezzi, che tuttavia possono anche abbassarsi a seconda della disponibilità del locatore di “venire incontro” alle esigenze di chi cerca un magazzino, ma con la speranza di risparmiare.

Gli sconti

Dal secondo semestre 2015 sono aumentate le trattative con tasso di sconto inferiore al 10%, mentre dal 2015 a oggi la percentuale di trattative con uno sconto superiore al 20% si è dimezzato.
La maggior parte dei tagli si evidenzia comunque tra il 10 e il 20%.
Gli ultimi dati forniti (quelli del primo semestre 2018) vedono fare la parte del leone le diminuzioni tra il 10 e il 20% (nel 62% dei casi).

Durata della trattativa

Livelli mediani anche per il tempo medio che trascorre dalla ricerca/commercializzazione dell’immobile fino all’effettiva conclusione della trattativa.
In questo particolare contesto si nota come nel primo semestre 2018 il tempo si aggiri tra gli 8 e 12 mesi nel 60% dei casi.
Più lenta la formalizzazione della locazione nel 13% delle situazioni, che sforano l’anno di lunghezza. Conclusione delle trattative flash invece per il 27% di chi ricerca capannoni.
Un dato questo, triplicato in un anno e mezzo (era dell’8% nel secondo semestre del 2016).

Le dimensioni

Una maggiore (bi)polarizzazione invece si può riscontrare nella grandezza dei magazzini richiesti.
Il 50% degli operatori ha come esigenza un magazzino tra i 5mila e i 15mila metri quadrati, il 43% uno sotto i 5mila metri quadrati, mentre solo il 7% delle locazioni ha avuto ad oggetto strutture di oltre 15mila metri quadrati.

I rendimenti

Quasi del tutto monopolizzato dal Nord questo aspetto del mercato immobiliare, un vero boost attrattivo per gli investimenti, con la sola Catania a distinguersi nel Meridione.
I rendimenti vanno dal 6/7% di Milano al 6,40/7,40% di Verona, per arrivare al 6,60/7,60% appunto della città etnea. Nel Centro si evidenzia solo il dato della Capitale: 6,20/7,20%.

Il confronto con l'estero

Nel panorama europeo Zurigo fa la voce grossa tra le grandi città, con la locazione che raggiunge i 140 euro al metro quadro per anno.
La città svizzera è seguita a ruota da Londra (130 euro) e Oslo (128).
Milano e Roma le uniche italiane tra le 27 città del Vecchio Continente prese in esame, in fondo alla classifica (solo Kiev, Praga, Riga, Bucarest e Atene sono più convenienti).

Gli interporti

Infine uno sguardo al mercato logistico nei 23 interporti italiani.
Quello in cui le locazioni sono più alte è quello della Toscana centrale di Prato, con un range di prezzi tra i 55 e i 70 euro a metro quadrato all’anno, seguito da quello campano di Nola (50-70).
Sul terzo gradino del podio l’”Amerigo Vespucci” di Livorno, con una cifra minima di 54 euro e una massima di 60.

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