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I numeri del mercato immobiliare logistico

31 ottobre 2017
In breve
World Capital, con il patrocino di Nomisma e la partecipazione di Assologistica, ha presentato i dati del mercato immobiliare logistico nazionale relativi al primo semestre 2017. Dall’analisi è emerso un settore in continua crescita, che ha totalizzato circa 700 milioni di euro nel solo territorio italiano.

Premessa
Dall’analisi emersa nella nuova edizione del Borsino Immobiliare della Logistica, è stato possibile delineare lo scenario del mercato immobiliare logistico nazionale rispetto ai primi sei mesi del 2017, con particolare attenzione ai valori delle location prime italiane ed europee.

“Nel primo semestre del 2017 abbiamo registrato trend particolarmente positivi e una propositiva apertura da parte degli investitori sul mercato immobiliare logistico, supportata dalla richiesta sempre più forte da parte degli operatori logistici – dichiara Neda Aghabegloo, Responsabile Dipartimento di Ricerca e Advisory di World Capital – Quest’ultimi non soltanto si orientano sulla locazione di magazzini, con tagli superiori ai 5.000 mq, ma anche sullo sviluppo di nuovi immobili, che nell’80% dei casi vengono costruiti su misura; i cosiddetti “built–to–suit”.
Sempre in questi primi sei mesi del 2017, riscontriamo un assorbimento in crescita.
Infine, l’innovazione e l’e–commerce si confermano conduttori del cambiamento della filiera, che da supply chain passa a demand chian”.


Il trend positivo in dettaglio
Dopo la crescita registrata nelle compravendite immobiliari, è la volta di analizzare i dati relativi al mercato immobiliare logistico nazionale, proposti da Word Capital con il patrocinio di Nomisma e la partecipazione di Assologistica.
I dati, proposti dal Professore Fabrizio Dallari, sono risultati essere estremamente confortanti: il settore, che totalizza oltre 700 milioni di euro di investimenti in Italia, è in crescita continua anche per il 2017.
Per il mercato immobiliare logistico il range dei canoni di locazione è invariato rispetto lo scorso semestre, tranne per i nuovi immobili al nord (tra i quali vanno inclusi quelli costruiti o riqualificati negli ultimi dieci anni), che registrano una crescita del 4%. Genova e Milano fanno da padrone, rispettivamente con 62 e 55 €⁄mq⁄anno; seguono Roma (56 €⁄mq⁄anno) e Catania (46 €⁄mq⁄anno).

Le principali richieste sono relative a locali superiori ai 5.000 mq (più della metà); soltanto il 12% cerca immobili con una superficie inferiore ai 1.000 mq.
Da una visione di insieme, il settore risulta credibile e la crescita lascia ben sperare anche per il futuro.
Gli investitori focalizzano le loro scelte sugli asset di qualità nelle location migliori (Milano e Genova) con rendimenti, per i primi sei mesi del 2017, che oscillano tra il 6% ed il 7,5%.
L’analisi dell’intero stock immobiliare, la cui superficie totale è di quasi 35 milioni di mq, è costituita, per il 75%, da immobili ad uso logistico.

Il 64% è situato nel Nord Italia, in particolare in Lombardia (39%).
Solo Milano, registra il 16% del totale.
I responsabili di Word Capital focalizzano l’attenzione sul trend positivo del mercato immobiliare logistico, e sulla relativa apertura positiva da parte degli investitori, che non mirano semplicemente alla locazione di magazzini con tagli superiori ai 5.000 mq, ma ricercano e sviluppano nuovi immobili, costruiti su misura in base a precise esigenze.

Immobili direzionali a trainare il sistema
Gli immobili direzionali si confermano settore trainante: la loro quota resta invariata, a circa 900 milioni di euro.
Dopo un primo trimestre (2017) all’insegna del rallentamento, anche il retail si è allineato all’andamento dello stesso periodo 2016.
L’High Street genera una domanda costante, come i centri commerciali prime.
Aumenta l’interesse per i retail park prime, per il profilo di rischio più contenuto.
Sorprendono le prestazioni nel settore logistico, nel quale si sono registrate transazioni superiori ai 300 milioni di euro: è la cifra più alta di sempre mai registrata a livello trimestrale.


Un altro fattore positivo è la presenza sul mercato italiano e in tutti i comparti dell’immobiliare, delle principali tipologie di investitori: “core”, opportunistici e “value add”.
I capitali esteri, in larga parte europei, fanno la parte del leone, con una quota di circa l’80% sul totale investimenti.
Nel mercato uffici (locazioni) i dati registrati fino alla fine di aprile 2017 evidenziano un forte indice di assorbimento se comparato con gli anni scorsi.

Da segnalare il dinamismo in questi primi mesi 2017 sul versante delle aziende: le richieste prediligono i grandi spazi, purché dotati dei requisiti di qualità–prezzo–accessibilità.
Scarsa la disponibilità di prodotto di qualità pronto, soprattutto nel centro storico e nel CBD, con conseguente difficoltà nel trovare soluzioni adeguate alle richieste attive in questi sottomercati.


Anche gli stranieri investono

Da gennaio di quest’anno il volume di investimenti sul mattone provenienti dagli altri paesi è arrivato a quota 5,8 miliardi di euro, superando del 58% quello dello stesso periodo dello scorso anno.
È quanto indicano le rilevazioni di CBRE, società leader di consulenza immobiliare, che confermano un forte interesse nel settore, con un’attività molto dinamica e in crescita sia per il valore medio degli acquisti che per il numero di transazioni.
Nei primi sei mesi del 2017 il capitale straniero ha rappresentato l’80% degli investimenti totali; parallelamente nello stesso periodo è cresciuta anche la quota di acquisti da parte degli italiani: oltre 1 miliardo di euro.


In cima alla classifica c’è proprio il settore logistico: la logistica ha avuto un avvio di anno effervescente, con circa 800 milioni di investimenti: +291% rispetto al primo semestre del 2016.
Anche il settore degli hotel continua ad attrarre sempre maggiori investimenti stranieri, che hanno totalizzato 770 milioni di euro, con un aumento del 49%.
Le aree geografiche maggiormente interessate sono state Roma e Milano.
Nella capitale l’attività è incrementata del 30%, con 1 miliardo di euro nella prima metà del 2017, rispetto all’analogo periodo del 2016.
Nel capoluogo lombardo, invece, sono stati investiti 1,8 miliardi, il 25% in più rispetto al 2016, di questi, il 48% riguarda il settore uffici.


Le opinioni

Andrea Faini, CEO World Capital
“L’osservatorio monitora sia l’andamento della domanda e dell’offerta, sia i canoni di locazione della logistica.
Nel primo semestre i canoni sono rimasti stabili, mentre registriamo una forte richiesta di immobili di qualità elevata a fronte di una disponibilità limitata sul mercato”.

Chiara Pelizzoni, Project Manager Nomisma
“Abbiamo cercato di approfondire i principali trend che caratterizzano il mercato immobiliare.
La ripresa arriva soprattutto dal residenziale, se guardiamo ai settori, e alle grandi città, sul fronte delle piazze.
Il comparto della logistica arriva da buone performance negli ultimi anni, un trend destinato a proseguire grazie all’export che traina il Pil”.


Paolo Pandolfo, Direttore real estate e logistica Interporto Padova
“Negli ultimi anni abbiamo sviluppato servizi basati sul concetto di basso impatto ambientale.
L’obiettivo è accompagnare l’evoluzione del mercato con grande attenzione alle ricadute in termini di emissioni sul contesto circostante.
Si assiste oggi a un ritorno dei piccoli negozi a servizio dei territori, un’attività che sosteniamo con rifornimenti attraverso mezzi che rispettano requisiti stringenti sui consumi.
Tutti i nostri magazzini sono dotati di impianti fotovoltaici sui tetti, che garantiscono un saldo positivo tra produzione di energia e consumi”.

Fabrizio Dallari, Direttore Centro di Ricerca sulla logistica Liuc–Università di Castellanza
“I risultati di questa ricerca identificano un territorio che va da Novara a Brescia, passando per Piacenza fino ai confini svizzeri, nel quale operano 1.500 aziende di logistica.
Si tratta di un gruppo di imprese molto importanti non solo per il territorio, ma per tutto il Paese.
Qui si crea circa il 30% del valore aggiunto nazionale sul fronte della logistica”.

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